Los locales de la comunidad donde vivo no pagan las derramas que les corresponde

Los locales de la comunidad donde vivo no pagan las derramas que les corresponde. ¿Puede la comunidad aprobar en junta que los vecinos adelantes sus pagos para poder acometer reformas? Si en el futuro los locales abonaran su derrama o una parte ¿ese dinero hay que restituirlo a los propietarios? ¿o se queda en el fondo de la comunidad?

En el marco de la propiedad horizontal, es frecuente que surjan discrepancias entre la comunidad de propietarios y los titulares de locales comerciales respecto al cumplimiento de sus obligaciones económicas, en particular cuando se aprueban derramas destinadas a financiar obras de conservación, mejora o rehabilitación del inmueble.

Ante situaciones de impago, la comunidad puede adoptar medidas para garantizar la viabilidad de las actuaciones previstas, lo que plantea diversas cuestiones jurídicas. Conforme al artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios comunes, con arreglo a su respectiva cuota de participación.

Esta obligación es exigible tanto a los propietarios de viviendas como a los de locales, con independencia del uso o disfrute efectivo de los servicios comunes. En caso de que los propietarios de locales no abonen las derramas aprobadas por la junta, la comunidad puede acordar, mediante votación en junta, que los propietarios que estén al corriente de sus obligaciones adelanten las cantidades necesarias para acometer las reformas o actuaciones previstas.

Esta práctica, si bien no se encuentra regulada expresamente en la LPH, es admisible siempre que se adopte por mayoría legalmente exigible y se consigne en acta. El adelanto de estas cantidades por parte de algunos comuneros no implica la extinción de la deuda de los propietarios morosos.

La comunidad mantiene intacta su facultad de reclamar judicialmente los importes pendientes conforme al procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la LPH. Respecto al destino de los importes que eventualmente pudieran recuperarse de los propietarios morosos, la ley no impone una obligación automática de restitución a quienes realizaron el adelanto.

En ausencia de un acuerdo expreso de la junta que establezca dicha devolución, el importe ingresado se integrará en el fondo común de la comunidad, pudiendo aplicarse a futuras necesidades o para minorar nuevas cuotas.

En definitiva, la comunidad puede articular mecanismos que permitan ejecutar obras necesarias, incluso ante situaciones de impago, mediante acuerdos adoptados en junta que contemplen el adelanto de fondos por parte de los propietarios cumplidores.

Esta posibilidad no altera la condición de morosos de los comuneros que incumplen, ni extingue sus obligaciones, que podrán ser exigidas en cualquier momento. En caso de recuperación posterior de los importes adeudados, su destino dependerá de lo que la junta decida, pudiendo optarse por su restitución o su incorporación al fondo común.

Se trata, en suma, de una facultad de autogestión que permite mantener la funcionalidad y conservación del edificio dentro de un marco normativo que garantiza el equilibrio entre el interés colectivo y los derechos individuales.

*Alba Sánchez-Heredero abogada de Lean Abogados.