Me dan un dinero por un alquiler con opción a compra, ¿debo declararlo?

Quiero vender un piso por 90.000 euros y el comprador quiere un alquiler con opción a compra. Me quiere dar el 30% de entrada y el resto en 42 meses. El comprador se hace cargo de los gastos (IBI, comunidad, basuras…) y al final del pago, cuando esté todo pagado, hacer la escritura pública. ¿Cómo debo declararlo?, ¿es legal?

El negocio jurídico descrito puede asimilarse al leasing o arrendamiento financiero, conforme a la disposición adicional tercera de la Ley 10/2014, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. No obstante, dado que esta norma solo resulta aplicable a entidades de crédito, en el caso de particulares habrá de estarse a las disposiciones del Código Civil.

El artículo 1255 del Código Civil consagra el principio de autonomía de la voluntad, que permite a las partes pactar libremente las condiciones de sus contratos, siempre que no se infrinjan normas imperativas, la moral ni el orden público. En virtud de este principio, el contrato de arrendamiento con opción a compra —aunque no esté tipificado como contrato típico— es una figura válida y plenamente admitida por el ordenamiento español.

Se trata de una figura mixta que combina un arrendamiento, mediante el cual se cede el uso del inmueble a cambio de una renta, con un pacto de opción de compra, que otorga al arrendatario el derecho (que no la obligación) de adquirir la propiedad en las condiciones pactadas.

En el supuesto planteado, la entrega inicial del 30 % del precio (27.000 euros) puede configurarse como una prima por la opción de compra o como un anticipo del precio. Es igualmente válido acordar que el resto del precio se abone en cuotas mensuales durante un plazo de 42 meses y que el arrendatario asuma determinados gastos asociados a la vivienda, como el IBI, las cuotas de comunidad o las tasas municipales.

Aunque legalmente estos gastos corresponden al propietario, puede pactarse su asunción por el arrendatario, sin perjuicio de que frente a la administración continúe siendo responsable el titular registral. Desde el punto de vista fiscal, la operación plantea distintas implicaciones que dependen del momento en que se entienda producida la transmisión.

Mientras no se ejercite la opción de compra y no se formalice la transmisión en escritura pública (o en documento privado con entrega de la posesión y voluntad de transmitir), no existe una transmisión efectiva a efectos fiscales. Por ello, el vendedor no deberá declarar ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF hasta ese momento.

La ganancia se calculará por la diferencia entre el valor de transmisión (los 90.000 euros) y el valor de adquisición. Durante los 42 meses de vigencia del contrato, si se considera que el arrendatario actúa como inquilino, las cuotas periódicas deberán declararse por el propietario como rendimientos del capital inmobiliario.

Si se acuerda que parte o la totalidad de esos pagos se imputan al precio final, conviene dejarlo expresamente recogido en el contrato. De lo contrario, la administración podría calificarlos íntegramente como rendimientos inmediatos y exigir su tributación como tal.

Una vez ejercitada la opción y formalizada la transmisión, el comprador deberá liquidar el TPO. Usted, por su parte, deberá declarar la ganancia patrimonial en el ejercicio fiscal correspondiente.

Asimismo, se devengará la plusvalía municipal, impuesto que legalmente le corresponde a usted en su condición de transmitente. Para reforzar la seguridad jurídica, se recomienda formalizar el contrato en escritura pública.

Además de aportar fecha fehaciente, ello facilita su inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción del derecho de opción y, en su caso, del arrendamiento, ofrece una garantía adicional para ambas partes, al dotar de oponibilidad el contrato frente a terceros y prevenir transmisiones o cargas que vulneren el derecho del futuro comprador.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.