En una cooperativa, si se reduce la superficie de las viviendas, ¿se puede reclamar?

Soy socio de una cooperativa y al hacer la visita de los pisos, muchos de nosotros hemos descubierto que la superficie útil ha disminuido, en algunos casos, en metros cuadrados y no solo centímetros. Al parecer, los arquitectos han modificado unilateralmente sin consultarnos sobre aspectos de la obra, dando lugar a esta merma de superficies. ¿Tienen responsabilidad sobre lo ocurrido? Y en caso, ¿deberían indemnizarnos por lo ocurrido?

En los últimos años, la promoción de viviendas a través de cooperativas ha resurgido como una fórmula atractiva para acceder a una vivienda a precio de coste, mediante la autogestión de la construcción por parte de los propios adjudicatarios. Este modelo, sin embargo, no está exento de conflictos, sobre todo cuando las expectativas depositadas en los planos iniciales no se corresponden con la realidad material entregada.

El marco legal general está regulado en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de cooperativas, aunque cada comunidad autónoma tiene su propia normativa específica en materia de cooperativas. Uno de los conflictos más recurrentes es la reducción de la superficie útil de las viviendas respecto a la inicialmente ofertada y comprometida en el proyecto técnico o en la memoria de calidades Los socios de las cooperativas de viviendas suelen participar con alto grado de implicación en el proceso de promoción.

Durante este proceso, confían en que la información técnica, comercial y económica que reciben de los profesionales intervinientes se reflejará en el resultado final. Los arquitectos que asumen la redacción del proyecto básico y de ejecución, así como la dirección facultativa de la obra, tienen un deber de diligencia y fidelidad al encargo recibido.

En concreto, los arquitectos proyectistas y directores de obra ostentan una responsabilidad contractual y técnica frente a la cooperativa promotora. En este sentido, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que los agentes intervinientes en el proceso constructivo responden durante diez años de los daños materiales causados por vicios que afecten a la habitabilidad del edificio, y también por daños derivados de defectos de ejecución contrarios al proyecto.

La superficie útil de una vivienda no es un elemento menor: afecta directamente a su valor económico, su funcionalidad, su habitabilidad e incluso a la distribución de cuotas de participación. De ahí que su alteración sustancial pueda suponer un incumplimiento del encargo profesional y una causa de reclamación patrimonial.

Si bien es cierto que durante la ejecución de una obra pueden surgir ajustes técnicos, normativos o estructurales que exijan modificaciones al proyecto, cualquier cambio que afecte a elementos esenciales como la superficie útil debe ser justificado, aprobado por la propiedad y documentado conforme al procedimiento legal. En ningún caso los técnicos pueden alterar unilateralmente aspectos sustanciales del proyecto sin el consentimiento informado del promotor.

En caso de acreditarse que la merma de superficie útil es consecuencia de decisiones técnicas adoptadas sin la debida autorización o sin causa justificada, los arquitectos podrían incurrir en responsabilidad contractual (por incumplimiento del encargo). Es decir, la dirección de la obra y el autor del proyecto podrían ver comprometida su responsabilidad si no ha supervisado adecuadamente las modificaciones introducidas.

La pérdida de metros útiles puede suponer un perjuicio económico claro para los socios cooperativistas, ya que la superficie útil influye directamente en el valor de la vivienda y en el precio final que se paga por ella. En caso de acreditarse la responsabilidad de los técnicos, los afectados podrían reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, bien directamente frente a los profesionales, bien a través de las pólizas de responsabilidad civil obligatorias que estos deben tener contratadas.

La cuantía de la indemnización dependerá de la pérdida concreta sufrida, que deberá peritarse, y de la relación causal entre la actuación técnica y la reducción de superficie.

En conclusión, en la situación descrita lo más aconsejable es recabar toda la documentación técnica (memoria de calidades, planos, superficies ofertadas, proyecto visado, etc.), obtener un informe pericial que analice y cuantifique la diferencia de superficies, solicitar explicaciones a los propios órganos de la cooperativa y exigir todas las actas de las decisiones técnicas.

Tras ello se podría estudiar la viabilidad de una reclamación para solicitar una indemnización equivalente a la pérdida sufrida (calculada en función del valor del metro cuadrado, una ejecución forzosa del proyecto conforme al diseño inicialmente aprobado (si las condiciones lo permiten, o dirigirse frente a la aseguradora de responsabilidad civil profesional de los técnicos (conforme a lo exigido por la LOE).

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.