Un vecino moroso, ¿a cuánto debe ascender la deuda para que la demanda prospere?

Si una comunidad de vecinos (propietarios) quiere reclamar una deuda a un vecino moroso y esto va a desembocar en una demanda judicial y en una futura subasta de su casa, ¿hay algún límite de dinero para que la demanda prospere? La deuda es relativamente baja en relación al valor de su casa.

Desde hace varios años, la morosidad en las comunidades de propietarios que se rigen por el régimen de propiedad horizontal se constituye como una de las fuentes de conflicto vecinal y de inestabilidad financiera. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) dota a las comunidades de propietarios de mecanismos eficaces para reclamar las deudas por impago de cuotas.

Ahora bien, no es infrecuente que surjan dudas sobre la viabilidad, proporcionalidad y consecuencias de iniciar una reclamación e, incluso, un procedimiento judicial contra un vecino moroso, especialmente cuando la deuda es reducida como en este caso, la propiedad afectada es un bien de alto valor o es la vivienda habitual del deudor.

La LPH en su artículo 21 establece expresamente que, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, permite reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.

Dicho procedimiento monitorio especial se sustenta sobre la base de un certificado de deuda expedido por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente de la comunidad, previa aprobación en junta, y posteriormente, solicitar el embargo y ejecución del inmueble del deudor si no se atiende el pago voluntario.

En este escenario, el ordenamiento jurídico no establece un umbral mínimo de deuda para que la comunidad de propietarios pueda ejercer la reclamación en vía judicial. Es decir, por pequeña que sea la deuda, ésta puede dar lugar a una reclamación judicial siempre que se cumplan los requisitos formales.

El procedimiento monitorio, regulado en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (con las modificaciones introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia) es el cauce procesal habitual para estas reclamaciones. Si el deudor no paga ni formula oposición, el juzgado dictará auto de ejecución, lo que permite a la comunidad iniciar el embargo de bienes del moroso.

En caso de que no existan cuentas o bienes suficientes, se podría anotar embargo sobre la vivienda y, llegado el caso, proceder a su subasta pública para satisfacer la deuda. Desde un punto de vista estrictamente legal, sí, es posible embargar y subastar una vivienda por una deuda proporcionalmente pequeña.

La viabilidad de la demanda no se mide en función del importe de la deuda frente al valor del inmueble, sino en función de la existencia de una deuda vencida, líquida y exigible. Ahora bien, la ejecución puede quedar condicionada por dos factores clave: proporcionalidad y principio de mínima agresión al patrimonio y oposición del deudor y recursos posibles.

En particular, la vivienda habitual del deudor goza de una especial protección, especialmente, como ha establecido el Tribunal Constitucional, la ejecución sobre la vivienda habitual debe interpretarse a la luz del derecho a la vivienda del artículo 47 Constitución Española, lo que exige ponderar proporcionalmente el medio empleado para cobrar la deuda. La finalidad de esta protección es no incurrir en un abuso de derecho ni el enriquecimiento injusto.

Por lo tanto, aunque el derecho a reclamar judicialmente una deuda es incuestionable, en la práctica conviene que la comunidad valore, el coste del procedimiento judicial y los honorarios de representación, el riesgo de oposición y alargamiento del procedimiento judicial, la posibilidad de negociar un plan de pagos con el vecino moroso antes de judicializar la situación, y el precedente que puede sentarse frente a otros vecinos.

En conclusión, la comunidad de propietarios puede interponer demanda contra un vecino moroso por cualquier importe de deuda, sin que exista un mínimo legal para que prospere. Si no se paga, es jurídicamente posible ejecutar la vivienda, incluso la habitual, y llegar a su subasta pública. No obstante, en supuestos de deudas reducidas, será recomendable que la comunidad explore vías amistosas de solución o ejecuciones menos gravosas, reservando la vía ejecutiva sobre la vivienda como último recurso.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.