Voy a vender una casa alquilada para comprar otra, ¿tengo que pagar a Hacienda?

He vendido una casa que tenía alquilada en la que viví algún tiempo (sin estar empadronado), pero llevaba más de 10 años sin vivir en ella (yo vivo de alquiler en una casa más grande debido a mi situación familiar). Con el dinero que me sobre de la liquidación de hipoteca de esa casa, quiero comprarme una casa como vivienda habitual. ¿Tengo que pagar a Hacienda?

La transmisión de la propiedad de una vivienda —ya sea íntegra o parcial— está sujeta a dos impuestos. El primero es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal). El segundo es el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

En este punto, hemos de aludir primero al catastro inmobiliario. Se trata de un registro administrativo en el que se consigna —entre otra información— la identidad de los titulares catastrales de bienes inmuebles.

La alteración de los titulares catastrales también debe consignarse en mismo. Dicha alteración se produce —entre otros procedimientos— mediante comunicaciones, estas son, la información que los notarios y registradores de la propiedad están obligados a remitir respecto a documentos cuyo contenido supone la adquisición o consolidación de la propiedad.

Asimismo, la información que recibe el catastro puede ser compartida a las administraciones tributarias (estatal, autonómica y local) para la aplicación de los tributos. De ese modo, si la transmisión se documenta en escritura pública otorgada ante notario, este último comunicará esa transmisión al catastro inmobiliario, el cual, a su vez, puede comunicarla a las distintas administraciones tributarias.

Volviendo a los impuestos a que está sujeta la transmisión, la plusvalía municipal es un tributo directo, que grava el incremento del valor de un inmueble que se ponga de manifiesto con ocasión de su transmisión, y que está cedido a los ayuntamientos en cuyo término radique el inmueble en cuestión. Cuando la transmisión se produce a título oneroso (por ejemplo, mediante compraventa), el sujeto pasivo es el transmitente (el vendedor).

La forma de hacer frente a este impuesto es mediante autoliquidación, esto es, comunicar a la administración tributaria competente (el ayuntamiento correspondiente) al mismo tiempo que se ingresa la deuda tributaria. El plazo para la presentación de esta autoliquidación es de 30 hábiles desde la transmisión.

Actualmente, se aceptan dos métodos para calcular la base imponible, pudiendo optar por la cuota más beneficiosa (la de menor importe). Tenga en cuenta que el ayuntamiento en cuyo término radique el inmueble transmitido puede tener conocimiento de ese hecho, y, ante una eventual falta de presentación de la autoliquidación por la plusvalía, proceder de oficio a su liquidación, exigiéndole el pago que hubiera de corresponderle además de intereses.

Por su parte, la transmisión de un inmueble está sujeta al IRPF en la modalidad de ganancia patrimonial. A fin de hacer frente a este impuesto, Hacienda pone a disposición del contribuyente un borrador de declaración (el Modelo 100), el cual se nutre del conjunto de información que obra en poder de la administración tributaria (por ejemplo, información proveniente del catastro inmobiliario).

Por ello, lo más normal es que en su borrador de declaración, aparezca la ganancia obtenida por la venta de esa casa. De lo contrario, deberá consignar usted mismo esos datos. En cualquier caso, la recaudación de las rentas provenientes de ganancias patrimoniales normalmente es distinta de las provenientes de otras fuentes, como los rendimientos del trabajo o del capital mobiliario.

A diferencia de estas últimas, la persona que satisface esas rentas no retiene una cantidad para ingresarlo en Hacienda por cuenta del contribuyente (el perceptor de esas rentas); en su lugar, es el propio contribuyente el que recibe íntegramente esa renta y debe ingresar la parte de la deuda tributaria que no haya sido ingresada a su cuenta al tiempo de presentar la declaración del IRPF.

Ese desajuste (en caso de existir) puede ingresarse mediante domiciliación bancaria, e incluso fraccionarse bajo ciertos requisitos. Finalmente, en la redacción de su cuestión parece sugerir la posibilidad de que se le aplique la exención por reinversión en vivienda habitual. Sin embargo, esta exención únicamente opera cuando el inmueble transmitido constituía la vivienda habitual del contribuyente.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.