¿Puedo alquilar "a precario" un piso de mi propiedad a mi hijo a coste cero?

¿Puedo alquilar "a precario" un piso de mi propiedad a mi hijo, que viviría en él con su novia? No pagarán alquiler. ¿Debo declararlo?

El alquiler de un inmueble es la cesión de ese inmueble durante un determinado periodo de tiempo a una persona para su ocupación por esta última. La cesión de un inmueble “a precario” es la cesión consentida de ese inmueble sin contraprestación o por una inferior a la que cabría esperar.

Ahora bien, ese consentimiento no concede en sí mismo un derecho al uso por parte del cesionario u ocupante. En cualquier caso, ello constituye una manifestación de voluntad perfectamente aceptada por nuestro ordenamiento jurídico, ampliamente extendida en situaciones como la descrita en su cuestión, donde una persona tiene a su disposición un inmueble y permite su ocupación por un familiar de forma gratuita o a cambio de un precio simbólico.

En cualquier caso, cualesquiera cesiones de un inmueble, ya fueran a precario o mediando título (a la sazón, un contrato de alquiler), surten efectos fiscales para el titular del inmueble en cuestión.

La renta obtenida del alquiler de un inmueble está sujeta al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), regulado en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley del IRPF). Entre las fuentes de renta que distingue la Ley del IRPF, las obtenidas a resultas del alquiler de un bien inmueble se consideran rendimientos del capital inmobiliario.

Pues bien, tal y como establece el artículo 24 de la Ley del IRPF: cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley.

Conviene tener en cuenta, en primer lugar, que el anterior precepto no tiene en cuenta si el ocupante de ese bien inmueble tiene o no título para dicha ocupación; y, en segundo lugar, que los hijos son parientes en primer grado.

Así pues, habrá de estarse al artículo 85 de la Ley del IRPF, el cual fija el importe mínimo que se considerará percibido por su parte en relación con la cesión del inmueble en cuestión.

Ese importe será del 2% o del 1,1% del valor catastral del inmueble, ese segundo caso, cuando el valor se hubiera revisado en los diez períodos impositivos anteriores.

Además de la remisión que hace el artículo 24 de la Ley del IRPF al artículo 85 de la misma ley, este último se aplica en aquellos casos en que un inmueble estuviera desocupado (por el tiempo que lo estuviera). De ese modo, si éste era su caso antes de permitir la ocupación del inmueble por su hijo, en la práctica, continuaría como hasta entonces.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.