Para las obras que exige la ITE, ¿cuál es el máximo mensual que tengo que pagar?

Para realizar las obras que exige la ITE, ¿cuál es la cantidad máxima mensual que tengo que pagar en concepto de derrama?

Cuando un edificio debe acometer obras derivadas de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes, incluida cualquier derrama aprobada en junta de propietarios para financiar dichas obras.

Esta obligación viene regulada, con carácter general, en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), especialmente en sus artículos 9 y 10. El artículo 10.1.a) de la LPH establece que son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber legal de conservación del inmueble, incluyendo las derivadas de la ITE.

A su vez, el artículo 9.1.e) impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.

En cuanto al importe de las derramas y la periodicidad de los pagos, la Ley no fija un límite máximo mensual que un propietario deba pagar, ya que ello dependerá del coste total de las obras, del número de comuneros y del acuerdo que se adopte en Junta sobre la forma de financiación. La comunidad puede acordar diferentes modalidades de pago: única derrama, pagos mensuales, financiación externa, etc.

Ahora bien, aunque la comunidad puede imponer una derrama para sufragar dichas obras, no puede fijar las cuotas de forma arbitraria ni desproporcionada. En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la Sentencia de 30 de abril de 2015 (recurso 1904/2013), ha sostenido que el reparto de las cargas comunes debe respetar los principios de equidad y proporcionalidad.

Así, si bien la derrama puede fraccionarse en cuotas mensuales, el importe de estas debe ser razonable y no puede suponer una carga económica desmedida para los propietarios.

La petición de algún comunero de dividir las cuotas no es vinculante, pero de conformidad con el art. 17.6 de la LPH, se permiten los acuerdos flexibles por mayoría. Sin perjuicio de lo anterior, en caso de que un propietario considere que la derrama impuesta por la comunidad vulnera estos principios, tiene la posibilidad de impugnar el acuerdo de la Junta conforme al artículo 18 LPH, alegando que es contrario a la ley o gravemente perjudicial para sus intereses.

Por otro lado, si el propietario se niega a pagar la derrama aprobada legalmente, la comunidad podrá reclamarle judicialmente la deuda, que tendrá la consideración de gasto común y preferente a efectos de ejecución (art. 9.1.e LPH).

Por tanto, si bien no hay una cantidad máxima mensual fijada legalmente, la derrama debe establecerse respetando la capacidad económica de los propietarios y los principios de proporcionalidad y equidad.

Es por esto que cualquier exceso o imposición desmesurada puede ser revisada judicialmente o mitigada mediante fraccionamientos o subvenciones públicas. Por último, existe la posibilidad de acceder a ayudas públicas para la rehabilitación de edificios.

El Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, regula los programas de ayuda a la rehabilitación residencial en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, y contempla subvenciones para este tipo de intervenciones, las cuales pueden reducir significativamente la carga económica para los propietarios.

En conclusión, la cuantía a abonar dependerá del acuerdo de la junta de propietarios sobre la financiación de las obras, que deben ser asumidas obligatoriamente por todos los propietarios conforme a su cuota de participación.

Si el importe mensual resultara inasumible, se puede proponer en Junta su fraccionamiento, aunque no es obligatorio que se acepte. En definitiva, es esencial participar en las juntas y solicitar por escrito los acuerdos adoptados para conocer con precisión el calendario y el importe de las aportaciones.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.