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La superficie de un piso es diferente en el Catastro y en el registro, ¿qué puedo hacer?
Quiero comprar un piso de 100 metros según el Catastro, pero de 70 metros en escritura y registro. Es antiguo, de 1972. ¿Qué problemas puedo tener?
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Quiero comprar un piso de 100 metros según el Catastro, pero de 70 metros en escritura y registro. Es antiguo, de 1972. ¿Qué problemas puedo tener?
Actualmente, las diferencias de metros cuadrados de inmuebles existentes entre Catastro y el Registro de la Propiedad resultan habituales.
Lo anterior resulta de la función diferenciada de cada uno de los órganos; así, la información contenida en Catastro, respecto a los metros, tiene como finalidad la valoración a efectos fiscales, del IBI principalmente.
En cuanto al Registro de la Propiedad, se encarga de determinar el objeto de la operación, su situación jurídica y titularidad. Esta información suele ser la que queda reflejada en la escritura de compraventa tras la expedición por parte del Registro de la nota simple correspondiente.
La diferencia de 30 metros cuadrados resulta sustancial, por lo que el descuadre entre uno y otro podría deberse, simplemente, a las zonas comunes. Cabe indicar que, de realizar la operación con financiación, el Banco tendría en cuenta los metros que consten en el Registro.
Sin embargo, en casos puntuales puede deberse a una obra no declarada o a errores de medición, cuyas consecuencias podrían suponer la demolición, multas o dificultades para obtener licencias como la de alquiler turístico más adelante, sin perjuicio de poder ocasionar problemas a futuro si se pretende transmitir el inmueble.
La manera más conservadora de actuar sería solicitar una nota simple actualizada al Registro de la Propiedad correspondiente, consultar con el vendedor sobre la diferencia de metros inscritos (pudiendo incluso firmarse una escritura de ampliación de obra nueva), consultar con el Ayuntamiento si les consta como pendiente algún expediente de legalización o regularización o, como opción más garantista de todas, solicitar una medición real a un arquitecto y posterior alteración catastral o registral, según correspondiera.
*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.
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