Tengo una casa al 50% con mi ex y quiero vender mi parte en nuda propiedad

Tengo una casa en propiedad al 50% con mi ex. Quiero vender mi parte en nuda propiedad y me gustaría saber si es posible y si se puede negar a realizar dicha venta mi ex.

Un lector plantea una situación común tras una ruptura de pareja: posee el 50% de una vivienda en copropiedad con su expareja y desea vender su parte en nuda propiedad, es decir, ceder únicamente la titularidad desnuda, manteniéndose el uso o usufructo. La duda es doble: ¿puede hacerlo sin el consentimiento del otro copropietario? y ¿puede su ex pareja oponerse legalmente a esa venta?

La respuesta exige un análisis del régimen jurídico de la copropiedad o comunidad de bienes, regulado en el Código Civil (artículos 392 y siguientes), así como de la naturaleza de los derechos que pueden transmitirse. En principio, todo copropietario puede disponer libremente de su cuota indivisa, incluso venderla total o parcialmente, sin necesidad de contar con el consentimiento del otro comunero.

Así lo reconoce expresamente el artículo 399 del Código Civil: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Asimismo, cada uno podrá enajenar, ceder o hipotecar su parte sin consentimiento de los demás.”

Esto incluye la posibilidad de transmitir la nuda propiedad, es decir, la titularidad del derecho de propiedad sin el usufructo. Por tanto, nuestro lector puede vender su 50% en nuda propiedad, ya sea a un tercero o a su expareja, sin necesidad de autorización previa. Aunque el otro copropietario no puede impedir la venta, el Código Civil le reconoce un derecho de adquisición preferente, tanto antes como después de la venta.

Se trata del derecho de tanteo y retracto entre comuneros, regulado en el artículo 1522 del Código Civil: “El copropietario de una cosa común podrá ejercitar el retracto en el caso de venta a un extraño de la parte de todos los demás copropietarios o de alguno de ellos”.

Esto significa que, si el 50% en nuda propiedad se vende a un tercero ajeno a la comunidad, el otro copropietario tendrá derecho a adquirir esa parte en las mismas condiciones, bien antes de la venta (tanteo) o después (retracto), dentro de un plazo de 9 días desde que se le notifica la transmisión.

Desde un punto de vista práctico, si bien la venta es jurídicamente posible, debe tenerse en cuenta que vender una participación indivisa —y más aún en nuda propiedad— puede resultar difícil, ya que el comprador no adquiere el uso exclusivo del inmueble, sino únicamente una expectativa futura de propiedad completa.

Es habitual que este tipo de operaciones se realicen con un descuento significativo respecto del valor de mercado o que sean adquiridas por inversores especializados o por el propio copropietario, que suele ser el comprador más interesado.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.