Quiero poner a mi nombre un piso que tengo a medias con mi expareja

Quiero poner a mi nombre un piso que tengo a medias con mi ex pareja. El acuerdo era que yo lo pagaba y cuando terminara, lo pondría a mi nombre. ¿Cómo puedo realizarlo y cómo me sale de la mejor forma?

Cuando una pareja compra una vivienda a medias y con el tiempo se separa, no siempre queda resuelto qué hacer con ese inmueble. Una situación muy común es la de quien, tras años pagando íntegramente la hipoteca o conservando el uso exclusivo de la vivienda, desea formalizar la titularidad a su nombre. Veamos cómo se puede realizar ese cambio de titularidad y cuál es la opción fiscalmente más conveniente.

Cuando dos personas adquieren una vivienda conjuntamente, sin importar si están casadas o no, se convierten en copropietarios proindiviso del inmueble. Esto significa que cada uno posee una cuota (normalmente del 50 %) sobre la totalidad del bien.

Esa situación de comunidad de bienes puede mantenerse indefinidamente, salvo que una de las partes solicite su disolución, ya que el Código Civil (en su artículo 400) establece que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. En caso de ruptura, si uno de los dos desea quedarse con el piso, deberá formalizarlo mediante una operación jurídica que ponga fin a esa comunidad.

Existen dos vías principales para que uno de los dos miembros de la expareja pase a ser el único titular del inmueble:

1.- Compra de la mitad del otro (compraventa de cuota). Es una compraventa normal, en la que uno de los copropietarios transmite su parte al otro a cambio de un precio. Esta operación está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que se paga sobre el valor de la parte adquirida. En muchas comunidades autónomas este impuesto es del 6% al 10%, lo que puede encarecer notablemente la operación.

2.- Extinción de condominio (disolución de la comunidad). Es una figura jurídica prevista en el artículo 400 del Código Civil. Se trata de un acuerdo por el cual uno de los copropietarios transmite su parte al otro y ambos ponen fin a la comunidad de bienes. Esta opción está sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), con un tipo mucho más bajo (entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma). Además, está exenta de ITP.

Para poder utilizar esta fórmula, el bien debe pertenecer exclusivamente a dos copropietarios y la adjudicación debe hacerse a uno solo, compensando al otro en metálico (es decir, pagando una cantidad por su parte).

La extinción de condominio es, sin duda, la vía más favorable desde el punto de vista fiscal. Frente al ITP de una compraventa, que puede suponer miles de euros, el AJD aplicable a la extinción suele ser mucho menor. Además, es una operación plenamente válida y admitida por la Dirección General de Tributos y por la jurisprudencia.

Para que la operación no se considere una compraventa encubierta, es importante que se formalice correctamente en escritura pública, que conste la disolución de la comunidad, y que exista compensación económica por la parte que se transmite.

En ocasiones, las parejas acuerdan de forma informal que uno de ellos asumirá la totalidad de la hipoteca y que, una vez finalizado el pago, se hará el cambio de titularidad. Aunque este acuerdo pueda tener fuerza entre las partes, no tiene efectos frente a terceros ni implica un traspaso automático de la propiedad.

Por tanto, es imprescindible formalizar el cambio de titularidad mediante escritura notarial y su correspondiente inscripción en el registro de la propiedad. Mientras eso no ocurra, ambos seguirán figurando como copropietarios legales del inmueble.

Si quien se queda con la vivienda ha estado pagando íntegramente el préstamo, puede intentar documentarlo, aunque no afectará a la propiedad sin un acuerdo o resolución judicial. Otra cuestión relevante a tener en cuenta es la posible hipoteca. Si quedase capital pendiente, lo habitual es que el banco exija una novación del préstamo o una subrogación, para que el nuevo titular asuma íntegramente el pago. Es necesario negociar con la entidad financiera y obtener su consentimiento.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.