Mi hermana y yo queremos vender un piso y comprar otro, pero yo no tengo dinero

Mi hermana y yo queremos comprar un piso y vender otro. El que queremos vender es propiedad de las dos. Mi hermana tiene ingresos, pero yo no. Quiero saber si mi hermana puede contratar la hipoteca y yo, cuando se venda el piso, pagar el resto de la hipoteca y poner el piso que compremos a nombre de las dos.

Conviene indicar, con carácter preliminar, que en nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de autonomía de la voluntad en lo que respecta a crear y configurar relaciones jurídicas, siempre y cuando estas últimas respeten la ley, la moral y el orden público.

Esto significa que, en principio, la fórmula que plantea es perfectamente válida. Ahora bien, esa u otras fórmulas entrañan distintas consecuencias de diversa índole, además de ser más o menos factibles y recomendables. Asimismo, antes de entrar a valorar las posibles vías y sus implicaciones, conviene exponer algunas notas acerca de la hipoteca.

Se trata de un contrato típico, esto es, previsto específicamente por el Código Civil, cuya regulación completa la contenida en la Ley Hipotecaria (sin entrar en la regulación aplicable a contratos hipotecarios suscritos entre entidades financieras y consumidores). Consiste principalmente en que una persona (el deudor) garantiza el cumplimiento de una obligación a favor de otra persona (el acreedor) con un bien inmueble de su propiedad, el cual podrá ser subastado para saldar la obligación en caso de incumplimiento.

Por último, hemos de indicar que, al efecto de constituir hipoteca sobre un inmueble, este debe figurar inscrito como de propiedad del deudor en el Registro de la Propiedad, donde también debe inscribirse la hipoteca. En la práctica, la adquisición de un inmueble por medio de un préstamo hipotecario opera más comúnmente de la siguiente forma: en primer lugar, vendedor y comprador celebran la compraventa en escritura pública autorizada por notario; seguidamente, ante el mismo notario y el mismo día, por un lado, el comprador y, en ese momento, propietario, y, por otro, un representante de la entidad bancaria, suscriben el contrato de préstamo hipotecario, por el que el primero recibe todo o parte del precio de la compraventa; es entonces cuando el vendedor recibe el precio acordado.

De ese modo, se descarta una de las posibles fórmulas a fin de adquirir el inmueble, a saber, que su hermana y usted adquieran el inmueble en el porcentaje acordado (por ejemplo, al 50% cada una), mientras que solo su hermana suscriba el préstamo, garantizando su cumplimiento con la totalidad del inmueble, pues, como hemos visto, no podría hipotecar más que su cuota de titularidad sobre dicho inmueble.

De este modo, la fórmula que propone pasaría por los siguientes hitos (dejando a un margen las negociaciones previas con la entidad bancaria). Primero, su hermana adquiriría el inmueble con la financiación que, acto seguido, recibe del banco con ocasión del préstamo hipotecario. En esta fase, su hermana inscribiría a su favor la totalidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, donde también figuraría como deudora de la totalidad del préstamo.

Posteriormente, cuando su hermana y usted vendan ese otro inmueble, deberán acordar con la entidad bancaria que usted se subrogará en el préstamo hipotecario en el mismo porcentaje de responsabilidad en que su hermana le transmite parte del inmueble con ocasión, por ejemplo, de su donación, siendo entonces cuando ambas amortizarían el remanente del préstamo.

Como alternativa a este hito, su hermana podría venderle a usted el porcentaje acordado sin que se produzca la subrogación el préstamo, pero empleando para saldar este préstamo, el importe recibido por la venta, por un lado, de parte de este inmueble a usted, y, por otro, del otro inmueble a un tercero.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.