¿Puedo construir un garaje en el patio de una comunidad con comunidad separada?

¿Se puede construir un garaje en el patio de una comunidad y constituir una comunidad separada?

Lo primero que debe determinarse es si el patio en cuestión es un elemento común o privativo. En términos generales, y salvo disposición contraria en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, los patios forman parte de los elementos comunes del edificio, tal y como establece el artículo 396 del Código Civil.

Esto significa que cualquier alteración de su uso, como sería su transformación en un garaje, requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios, conforme al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

No obstante, en caso de que el patio fuera privativo o de uso exclusivo de uno de los vecinos, se requeriría igualmente autorización comunitaria si la obra altera la configuración, estructura o seguridad del inmueble, según el artículo 7.1 de la LPH.

Más allá del consenso en la comunidad de propietarios, cualquier proyecto de construcción debe contar con licencia urbanística municipal. Será el ayuntamiento el encargado de verificar que el proyecto cumple con la normativa local en materia de edificación, accesibilidad, ventilación, seguridad contra incendios y otros aspectos técnicos.

Si la intervención afecta a elementos estructurales o comunes del edificio, será necesario un proyecto técnico, junto con una autorización administrativa, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con la LPH, que de conllevar una modificación del título constitutivo sería por unanimidad (art. 17.6 LPH).

Además, debe tenerse en cuenta que la ejecución de esta obra altera la configuración jurídica del edificio, lo que obliga a modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal. Esto implica inscribir el nuevo garaje como finca registral independiente, definir su cuota de participación y reflejar estos cambios en el Registro de la Propiedad, con acuerdo unánime de la comunidad, todo ello conforme al artículo 5 y 17.6 de la LPH y al artículo 8 de la Ley Hipotecaria.

Ahora, en cuanto a la posibilidad de constituir una comunidad independiente de garajes, en el seno de la comunidad de propietarios puede existir una subcomunidad funcionalmente autónoma para gestionar una zona de garajes, con base en el artículo 2 d) de la LPH.

Alternativamente, si el edificio forma parte de un complejo inmobiliario más amplio, podría organizarse una comunidad independiente de garajes conforme al artículo 24 de la misma ley, siempre que esté reconocida en el título constitutivo y cumpla con los requisitos de autonomía funcional, órganos de gobierno propios y cuotas diferenciadas.

En definitiva, construir un garaje en el patio de una comunidad y organizarlo como una comunidad separada es jurídicamente viable, pero está condicionado por una serie de requisitos exigentes: desde la obtención de licencias municipales hasta la unanimidad comunitaria, pasando por la modificación del título constitutivo y la inscripción registral.

A ello se suma, si se desea una gestión autónoma, la posible constitución de una subcomunidad de propietarios, con su propia estructura organizativa.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.