Quiero comprar una casa, pero la superficie del registro no coincide con el catastro

Estamos en trámites de adquirir una vivienda. Hemos firmado arras, y al tener la tasación y la nota simple, en catastro aparecen 151 metros y en registro, 97. El banco nos ha dicho que se podría hacer la venta, pero nos surge la duda de los problemas que podamos tener en registro.

La discrepancia entre las dimensiones que figuran en Catastro y las que figuran en Registro son muy frecuentes en la práctica, comunes a la mayoría de inmuebles urbanos. Ese desfase se explica por el modo en que uno y otro organismo consignan las superficies, así como los elementos que incluyen esas superficies.

En primer lugar, el Catastro emplea los planos municipales del planeamiento urbanístico, levantamientos topográficos y coordenadas geográficas UTM, e incluye elementos comunes del edificio en que se inserta la vivienda, y, en ocasiones, patios cubiertos, terrazas o trasteros. El Registro de la Propiedad se basa en el documento público que crea jurídicamente la vivienda, la declaración de obra nueva o la división horizontal, y, por lo general, únicamente elementos privativos, es decir, la propia vivienda.

Las últimas reformas en la materia tratan de igualar las dimensiones que se hacen constar en Catastro y en Registro. Sin embargo, las viviendas construidas con carácter previo adolecen dichas discrepancias. Por lo que atañe a la validez de la compraventa, tampoco debería suponer ningún problema. Más comúnmente, y, en especial, en el caso de viviendas, la adquisición de inmuebles se produce como cuerpo cierto, es decir, respecto a un inmueble determinado.

En este sentido, el artículo 1.471 del Código Civil establece que, cuando la adquisición se produce como cuerpo cierto, también se entiende hecha a tanto alzado, de modo que no puede reclamarse una disminución o un aumento del precio en atención a las dimensiones reales de la vivienda. Esto significa que, una vez pactado el precio por la vivienda, las discrepancias entre la superficie de dicha vivienda que figuren en el Catastro o en el Registro —o la que verdaderamente tenga— no afectan a ese precio.

Por su parte, tampoco plantea dificultades la financiación hipotecaria que el adquirente proyecta concertar. Los bancos valoran el bien conforme a la tasación oficial realizada por sociedad homologada, que suelen prever dichas discrepancias entre Catastro y Registro. En cuanto a la inscripción del título de compraventa y el consiguiente de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, tampoco el desfase indicado reviste a priori ningún problema.

En tanto el vendedor figure como titular en el Registro de la Propiedad, quien adquiera de este último y solicite la inscripción de la escritura de la compraventa en el Registro, pasará entonces a figurar entonces como titular en este último. Seguidamente, se inscribiría la escritura pública de préstamo hipotecario.

En definitiva, la transmisión y consiguiente adquisición se produce respecto a una finca registral, y lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad es el resultado de ese negocio jurídico, a saber, la alteración de la titularidad.

Una vez ha inscrito su título —y figura como titular registral de la vivienda—, puede promover en la adecuación de la descripción de la finca para lograr la concordancia entre Catastro y Registro. En el ámbito registral, el procedimiento se regula en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que prevé la rectificación de cabida o de linderos.

Ello puede lograrse a través de acta notarial de notoriedad basada en certificación catastral descriptiva y gráfica, o mediante un expediente de rectificación que, en caso de oposición de los colindantes, puede requerir resolución judicial.

No obstante, el mencionado artículo establece que no podrá promoverse dicha alteración descriptiva por dicho cauce, cuando la finca registral en cuestión forme parte de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal; en su lugar, se ha de proceder a la rectificación del título o a la tramitación del procedimiento administrativo correspondiente —pensado sobre todo para segregaciones de viviendas—.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.