Voy a renovar el contrato a mi inquilino, ¿cuánto le puedo subir la renta?

Tengo arrendado un piso y en diciembre se cumplen los 5 años del contrato. No me importaría renovar el contrato al inquilino, pero ahora mismo el precio está muy por debajo del mercado y necesito actualizarlo un poco más, aunque siga siendo un precio competitivo con respecto a otros alquileres. ¿Debo notificar con cuatro meses de antelación que no renuevo el contrato y a posteriori renegociar las condiciones?, ¿puedo negociar con antelación al término del contrato una subida del mismo en torno al 10%?, ¿si quiero renovar el contrato a los mismos inquilinos no puedo subir más que lo que establece legalmente como subida anual?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un mínimo obligatorio de 5 años para los contratos de arrendamiento de vivienda -7 años si el arrendador es persona jurídica-, prorrogándose automáticamente si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovarlo con la antelación debida -4 meses de antelación para el propietario y 2 meses para el inquilino-.

Por tanto, si el propietario desea evitar la prórroga automática y renegociar las condiciones del precio, debe notificar al inquilino con al menos 4 meses de antelación. ¿Se puede negociar una subida de la renta antes de que termine el contrato? En principio, sí es posible negociar por adelantado una modificación de las condiciones, pero debe hacerse de mutuo acuerdo con el inquilino.

Durante la vigencia del contrato, la renta pactada solo puede cambiarse en los supuestos previstos legalmente, entre los que se encuentra el acuerdo expreso entre las partes. De hecho, la LAU señala que durante la vigencia del contrato la renta solo podrá actualizarse en la fecha anual pactada por las partes y, en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de la renta.

Es decir, si el contrato no prevé una revisión especial más allá del índice anual, el arrendador no puede imponer una subida extra, salvo que el inquilino la acepte voluntariamente.

En cuanto a los límites legales de subida de la renta si se renueva el contrato con los mismos inquilinos, se deben distinguir dos escenarios:

.- Continuación del mismo contrato (prórroga). Si el contrato simplemente se prorroga con los mismos inquilinos, la renta solo puede actualizarse anualmente dentro de los márgenes legales. A partir de 2025, existe un nuevo índice de actualización oficial -Índice de Referencia de Arrendamientos (IRAV)- que en la práctica arroja cifras en torno al 2% anual.

.- Firma de un contrato nuevo. Fuera de las prórrogas legales, las partes pueden pactar libremente la renta inicial de un nuevo contrato. En principio (y siempre que no se esté en una zona de mercado residencial tensionado), el propietario podría fijar un precio más acorde al mercado, incluso aunque suponga un 10% o más de incremento respecto al alquiler anterior, siempre que el inquilino lo acepte.

En conclusión, la única vía para actualizar significativamente la renta de un contrato de alquiler tras 5 años es negociando un nuevo contrato, ya que de lo contrario se prorrogaría el contrato original y la subida de la renta solo sería posible dentro del límite legal.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.