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¿Puedo invertir el dinero de la venta de un piso en pagar mi hipoteca?
Acabo de vender un piso que tenía a medias con mi hermano, no es mi vivienda habitual. El dinero obtenido en la venta quiero invertirlo en
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Acabo de vender un piso que tenía a medias con mi hermano, no es mi vivienda habitual. El dinero obtenido en la venta quiero invertirlo en la hipoteca que tengo de mi vivienda habitual, ¿tendría que pagar a Hacienda?
La venta de un inmueble —aunque se haya recibido por herencia, donación o adquirido en copropiedad con un familiar— genera con carácter general una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), salvo que la operación se encuentre expresamente exenta por ley.
En este caso, el lector indica que ha vendido un piso no considerado su vivienda habitual, que compartía al 50 % con su hermano. Aclara también que desea destinar el dinero obtenido a amortizar la hipoteca de su vivienda habitual actual.
Esta intención, aunque financieramente sensata, no evita por sí misma la tributación en el IRPF. La ganancia patrimonial derivada de la venta se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos y tributos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más impuestos y gastos asociados a la adquisición, como notaría, registro o ITP). A esta ganancia se le aplican los tipos del ahorro vigentes en el IRPF (entre el 19 % y el 28 %, en función del importe total de la ganancia).
Dado que no se trata de la vivienda habitual, no se puede aplicar la exención por reinversión que contempla el artículo 38.1 de la Ley del IRPF. Esta exención solo se reconoce si la ganancia procede de la venta de una vivienda habitual y se reinvierte en otra vivienda habitual (ya sea comprada o rehabilitada), lo que no ocurre aquí.
Pero ¿y si el dinero se destina a amortizar la hipoteca de la vivienda habitual? Este planteamiento es razonable desde el punto de vista económico, pero no altera la calificación fiscal de la operación.
La ley exige que la reinversión sea en la adquisición de una nueva vivienda habitual, no en el pago de una ya adquirida con anterioridad, aunque siga siendo la residencia principal del contribuyente. Por tanto, aunque el destino final del dinero sea su vivienda habitual, ello no exime de declarar ni de tributar por la ganancia obtenida con la venta del otro inmueble.
*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.
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