Mayor de 65, vendo mi casa, pero tuve una habitación alquilada, ¿pagaré impuestos?

Soy mayor de 65 años y quiero vender mi vivienda habitual, por lo que en teoría no tendría que pagar por la ganancia patrimonial, pero, ¿qué pasa si durante los últimos 10 años he tenido una habitación de mi vivienda habitual alquilada?

Uno de los beneficios fiscales más importantes que reconoce la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es la exención por venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años.

Según el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, si una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida queda completamente exenta, sin necesidad de reinvertir el dinero ni cumplir requisitos adicionales.

Ahora bien, surgen dudas razonables cuando, durante un tiempo, parte de esa vivienda se ha destinado al alquiler, como es el caso planteado: el propietario ha residido de forma habitual en la vivienda, pero ha tenido una habitación arrendada de forma continua durante los últimos años.

Pero, ¿se pierde la exención por haber alquilado una parte de la vivienda? No necesariamente. La doctrina de la Agencia Tributaria y las resoluciones de la Dirección General de Tributos (DGT) han venido interpretando que la exención se aplica únicamente sobre la parte de la vivienda que efectivamente haya tenido la condición de “habitual”, en los términos exigidos por el IRPF (es decir, residencia efectiva y permanente del contribuyente durante al menos tres años, conforme al art. 54 del RIRPF).

Por tanto, si se ha alquilado de forma continuada una habitación, esa parte no se considera vivienda habitual a efectos fiscales. Como consecuencia, la exención por venta no se aplica a la parte proporcional de la ganancia atribuible a la habitación arrendada. En cambio, sí será exenta la ganancia generada por el resto de la vivienda, en proporción a su superficie.

Por ejemplo, si la vivienda tiene una superficie total de 100 metros cuadrados y se ha alquilado una habitación de 15 metros, se considera que el 15% de la ganancia obtenida por la venta corresponde a la parte arrendada y, por tanto, tributará en el IRPF. En cambio, el 85% restante, correspondiente a la parte utilizada como vivienda habitual, quedará exento en aplicación del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF.

Para aplicar correctamente esta proporción, será necesario poder justificar la superficie arrendada y que el resto del inmueble haya mantenido su uso como residencia habitual del vendedor.

Comprender el alcance real de los beneficios fiscales, especialmente en situaciones con usos mixtos de la vivienda, es clave para evitar errores en la declaración del IRPF y optimizar el tratamiento tributario de operaciones tan relevantes como la venta de un inmueble. Un buen asesoramiento puede marcar la diferencia entre una gestión eficaz y una carga fiscal innecesaria.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.