¿Cómo afecta en el IRPF la venta de una nuda propiedad con usufructuario vitalicio?

¿Cómo me afectará en la declaración de la renta la venta de una nuda propiedad heredada, en la que mi hermano sigue siendo usufructuario vitalicio?, ¿el tiene 71 años y yo, 66? La vivienda no ha sido mi vivienda habitual.

La venta de una nuda propiedad heredada, cuando el usufructo vitalicio permanece en manos de otra persona, como un hermano, plantea dudas frecuentes en el ámbito fiscal.

En este caso, el lector ha heredado junto a su hermano una vivienda que no ha sido su residencia habitual. Él es titular de la nuda propiedad, mientras que su hermano, de 71 años, conserva el usufructo vitalicio.

Dado que se trata de una transmisión parcial del dominio, es decir, sin incluir el derecho de uso que ostenta el usufructuario, la venta solo afecta a la nuda propiedad y no al pleno dominio del inmueble.

Desde el punto de vista fiscal, la transmisión de la nuda propiedad genera una ganancia patrimonial que debe integrarse en la base del ahorro del IRPF del nudo propietario.

Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión —el importe efectivamente obtenido por la venta, minorado por los gastos vinculados— y el valor de adquisición —que será el valor declarado en su día en el impuesto de sucesiones y donaciones, correspondiente a la nuda propiedad, y no al valor total del inmueble—.

Este valor se determina conforme a las reglas del artículo 49 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones, que fija un porcentaje del valor total del inmueble según la edad del usufructuario en el momento de la herencia.

La ganancia obtenida tributa a los tipos del ahorro, que en el ejercicio 2025 oscilan entre el 19% y el 28%, en función del importe total de la ganancia. Es importante destacar que no procede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual ni la exención por edad prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, ya que el bien transmitido no ha sido la vivienda habitual del contribuyente, y tampoco se cumplen los requisitos de uso exigidos por la normativa fiscal.

El hecho de que el usufructuario sea mayor de 65 años no tiene incidencia en la tributación del nudo propietario, ya que este último es el único que transmite un derecho real y, por tanto, el único obligado a tributar por la ganancia obtenida.

En definitiva, la venta de la nuda propiedad de una vivienda heredada genera una obligación de declarar en el IRPF del transmitente, sin que exista exención aplicable, salvo que se trate de una operación excepcional cubierta por otra norma.

La correcta determinación del valor de adquisición, basada en el reparto entre usufructo y nuda propiedad, será clave para calcular adecuadamente la ganancia y evitar errores que puedan derivar en sanciones o requerimientos posteriores por parte de la Agencia Tributaria.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.