Si cancelo la hipoteca de un piso que no uso, ¿he de declararlo en la Renta?

Quiero cancelar la hipoteca de una vivienda, que hace tiempo ya no es vivienda habitual. ¿Tiene alguna repercusión en la declaración del año que viene?

A fin de ofrecerle una respuesta lo más acertada posible a su cuestión, en primer lugar, hemos de indicar que la cancelación de un préstamo hipotecario no produce, por sí sola, efectos fiscales directos en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), siempre que la operación consista únicamente en la amortización total del capital pendiente y en la extinción registral de la carga hipotecaria sobre el inmueble.

Esta actuación implica la devolución del principal adeudado al banco, pero no constituye ni un rendimiento ni una ganancia patrimonial, por lo que no altera la base imponible del IRPF del ejercicio en que se realice, conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF).

La incidencia fiscal puede derivarse de forma indirecta, según la naturaleza del inmueble y las deducciones practicadas en ejercicios anteriores. Si la vivienda tuvo en su momento la condición de vivienda habitual y el contribuyente aplicó la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el artículo 68.1 LIRPF —vigente hasta el 31 de diciembre de 2012 y mantenida en virtud de la disposición transitoria decimoctava de la misma ley—, la cancelación del préstamo no determina la pérdida del derecho a la deducción, siempre que el inmueble mantuviera la condición de habitual durante al menos tres años desde su adquisición, según el artículo 54 del Reglamento del IRPF, aprobado por Real Decreto 439/2007.

Si ese plazo no se hubiera cumplido y el inmueble hubiera dejado de ser habitual por causa voluntaria, la Administración tributaria podría regularizar las deducciones aplicadas, exigiendo la devolución de las cantidades indebidamente deducidas con los intereses de demora correspondientes, conforme al artículo 59 del citado Reglamento.

Cuando la vivienda haya dejado de constituir la residencia habitual y se destine al arrendamiento o permanezca vacía, la cancelación del préstamo no afecta a la tributación de los rendimientos del capital inmobiliario ni a la imputación de rentas inmobiliarias, reguladas en los artículos 22 y 85 LIRPF.

En tales supuestos, el efecto fiscal relevante deriva del uso y destino actual del inmueble: si está arrendado, deberán declararse los ingresos obtenidos y los gastos deducibles; si no lo está, procede imputar la renta presunta correspondiente al período del año en que el inmueble no constituya la vivienda habitual del contribuyente.

En síntesis, la cancelación hipotecaria no tiene repercusión directa en el IRPF, salvo que afecte a deducciones aplicadas con anterioridad o al uso actual de la vivienda. Solo si el inmueble perdió su carácter habitual antes de cumplir el plazo mínimo de tres años desde la adquisición, la Administración podría exigir la regularización de las deducciones practicadas, mientras que en cualquier otro supuesto la operación resulta fiscalmente neutra y no requiere declaración específica en el IRPF del ejercicio siguiente.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.