Si alquilo mi piso en un 'coliving', ¿cómo puedo deducirme en la renta?

Voy a alquilar mi vivienda en un coliving a 4 personas, ¿se puede obtener la reducción del rendimiento neto positivo en el porcentaje que corresponda (90% o 70% o 50%) o se necesita que la vivienda sea alquilada al 100% durante el mismo periodo y a las mismas personas?

Es común confundir compartir piso y coliving. La principal diferencia es que el coliving es un modelo de vivienda con servicios integrados y espacios comunes modernos y abundantes, gestionado profesionalmente para fomentar la comunidad, mientras que compartir piso es una fórmula más tradicional y menos estructurada donde se dividen los gastos de una vivienda de alquiler convencional.

El coliving ofrece flexibilidad en el alquiler, gestión profesional y espacios que van más allá de la cocina y el salón (como coworking o gimnasio). Un particular podría alquilar su vivienda bajo el formato de coliving, pero bajo ciertas cautelas. Si se limita a ceder habitaciones o la vivienda para residir (meses, curso académico, etc.) sin servicios propios de hotel (limpieza periódica obligatoria, cambio de sábanas, recepción, restauración…), sigue en uso residencial.

Si añade servicios intensivos y organizados, puede pasar a hospedaje (uso terciario) y exigiría licencia/alta de actividad e IVA. El arrendamiento de vivienda generaría ganancias que el propietario tendría que incluir en su declaración de IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

Los rendimientos del capital inmobiliario (alquiler) se declaran en el ejercicio en que la renta es exigible, aunque no se haya cobrado todavía. Es la regla general del art. 14.1.a) LIRPF y del Manual de la AEAT. Ahora bien, en un coliving no hace falta que la vivienda esté alquilada “al 100% y a las mismas personas” para aplicar la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda en IRPF.

El alquiler por habitaciones o a varios inquilinos en la misma vivienda, sin servicios “tipo hotel”, tributa como capital inmobiliario (no actividad económica). Solo pasa a actividad económica si presta servicios propios de hospedaje o si dispone al menos de una persona empleada a jornada completa para la gestión (art. 27.2 LIRPF). La Dirección General de Tributos (DGT) ha confirmado expresamente que el alquiler de 2 habitaciones destinado a vivienda habitual del inquilino permite aplicar la reducción del art. 23.2 LIRPF.

En los contratos celebrados a partir del 26-05-2023 (efectos desde el 1-01-2024) la AEAT resume así los porcentajes y requisitos:

.- 50% (general). Para nuevos contratos de arrendamiento de vivienda (no temporada ni turístico) celebrados desde 26-05-2023.

.- 90% (máxima). Si se firma nuevo contrato sobre vivienda en zona de mercado residencial tensionado y la renta baja al menos un 5% respecto del contrato anterior.

.- 70%. Cuando el arrendatario tiene 18–35 años y la vivienda está en zona tensionada (se aplica solo a la parte proporcional si hay varios arrendatarios y solo algunos cumplen).

.- 60%. Para alquileres a la Administración o entidades del tercer sector que destinan la vivienda a alquiler social (supuesto específico del cuadro de la AEAT).

Las reducciones en un coliving se aplican a la parte del rendimiento neto atribuible a cada arrendatario que cumpla las condiciones, prorrateando por espacio (habitaciones/porcentaje de la vivienda) y por tiempo (meses efectivos de alquiler).

Cuando solo algunos de los inquilinos de la misma vivienda reúnen condiciones para un porcentaje reforzado (p. ej., 70% por joven de 18–35 años en zona tensionada), la AEAT indica que la reducción solo alcanza la parte proporcional del rendimiento atribuible a esos arrendatarios.

Si cambia el ocupante de una habitación a mitad de año, se prorratea por meses; cada periodo/contrato se valora con sus requisitos (zona tensionada, bajada de renta ≥ 5 % para el 90 %, etc.).

Se podría perder la reducción si hay rendimientos no declarados o gastos no deducibles. Precaución con servicios “tipo hotel” (limpiezas periódicas obligatorias, etc.), que podrían sacar el contrato del uso de vivienda.

En conclusión, la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda en el IRPF puede aplicarse tanto en un “piso compartido” como en un coliving, siempre que el arrendamiento tenga naturaleza estrictamente residencial y no se presten servicios 3 propios de la industria hotelera. La reducción no es “todo o nada”: se aplica por partes y por periodos, según cumpla cada inquilino.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.