He vendido un piso con ganancias, ¿puedo librarme de pagar a Hacienda?

He vendido una vivienda que tenía alquilada y una vez realizadas todas las operaciones resulta que he obtenido una ganancia. ¿Qué tengo que hacer para no pagar a Hacienda?

Cuando se vende una vivienda que ha estado alquilada y se obtiene una ganancia patrimonial, lo primero que debe tenerse claro es que esa ganancia tributa en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) como renta del ahorro.

La ley solo permite dejarla exenta en casos muy concretos, por lo que no existe una vía legítima para “no pagar a Hacienda”, aunque sí se pueden aplicar mecanismos para reducir la carga fiscal si se cumplen ciertos requisitos.

La exención más conocida es la prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF, que permite no tributar por la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual, siempre que el importe total se reinvierta en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.

Para ello, es necesario que la vivienda vendida haya sido la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años, y que la reinversión se realice en un plazo máximo de dos años desde la venta.

Si la vivienda estaba alquilada y no se habitaba de forma permanente, en principio no podrá aplicarse esta exención, salvo que se pueda demostrar que en los dos años anteriores a la venta fue la vivienda habitual del contribuyente.

En cualquier caso, es posible reducir la ganancia imponible restando del valor de venta todos los gastos y costes justificados: el precio de adquisición, los gastos notariales y registrales, los impuestos pagados en su día (como el ITP), las inversiones o mejoras acreditadas mediante factura y los gastos asociados a la venta, como la comisión inmobiliaria o los honorarios de la notaría y gestoría.

Documentar correctamente todos estos importes es esencial, ya que pueden minorar de forma significativa la base imponible. Junto al IRPF, debe tenerse presente el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal.

Se trata de un tributo local que normalmente corresponde al vendedor, y que debe abonarse en el Ayuntamiento en el plazo de treinta días hábiles desde la transmisión, salvo pacto en contrario en la escritura.

Es recomendable comprobar si efectivamente ha existido incremento de valor del suelo y si el cálculo aplicado por el Ayuntamiento se ajusta a los métodos actualizados tras las últimas reformas legales y sentencias del Tribunal Constitucional.

Por último, conviene recordar que, si se ha realizado una reinversión posterior en otra vivienda habitual dentro de los plazos legales, pero no se aplicó la exención en la declaración de la renta correspondiente, es posible solicitar la rectificación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria, siempre dentro del plazo de prescripción de cuatro años.

En definitiva, vender una vivienda alquilada con beneficio genera una obligación fiscal que no puede eludirse, pero sí gestionarse de forma inteligente. Una correcta planificación, el aprovechamiento de las deducciones permitidas y una documentación exhaustiva son las mejores herramientas para reducir la tributación de forma legítima.

La experiencia demuestra que, en materia fiscal, actuar con previsión y rigor técnico siempre resulta más ventajoso que improvisar cuando Hacienda ya ha llamado a la puerta.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.