Mi hermana tiene un piso y yo, el usufructo, ¿cómo se declara en la renta?

Mi hermana es propietaria de una vivienda y yo usufructuaria. A la hora de la declaración de renta, ¿qué porcentaje del valor catastral corresponde a la hora de tributar?, ¿cuánto se paga a Hacienda en la declaración de la renta?

Cuando sobre una misma vivienda concurren dos derechos distintos —la nuda propiedad y el usufructo—, la titularidad del bien se reparte jurídicamente entre el propietario y el usufructuario, y ello tiene consecuencias directas a la hora de declarar el inmueble en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

En este caso, la lectora explica que su hermana es propietaria de la vivienda y que ella ostenta el usufructo. Conviene recordar que, conforme al artículo 467 del Código Civil, el usufructuario tiene el derecho a usar y disfrutar del bien, mientras que el nudo propietario conserva la titularidad, pero no el aprovechamiento.

Este reparto de derechos implica que, a efectos fiscales, el usufructuario es quien debe declarar la renta imputada o los rendimientos que genere la vivienda, ya que es quien realmente disfruta del inmueble.

La Agencia Tributaria establece que, si la vivienda no está alquilada ni afecta a una actividad económica, el usufructuario debe imputarse la renta inmobiliaria correspondiente, aplicando el 1,1% o el 2% del valor catastral, según si el valor ha sido o no revisado en los últimos diez años.

Ese porcentaje se calcula sobre el valor total del inmueble que figure en el recibo del IBI, sin dividirlo con el nudo propietario, ya que el usufructuario tiene el derecho exclusivo de uso y disfrute.

Por tanto, en el caso planteado, la hermana nuda propietaria no debe declarar nada por ese inmueble mientras dure el usufructo, puesto que no obtiene renta ni derecho de uso.

Solo el usufructuario —en este caso, la lectora— incluirá el bien en su declaración, imputando la renta correspondiente al 100 % del valor catastral, salvo que se trate de su vivienda habitual, en cuyo caso no existe imputación alguna.

En cuanto a cuánto se paga, no hay una cantidad fija, ya que depende del valor catastral del inmueble y del tipo marginal del contribuyente. A modo orientativo, la renta imputada representa una pequeña parte de la base imponible del ahorro y suele tener un impacto fiscal reducido, salvo que existan varios inmuebles o valores catastrales muy elevados.

En definitiva, quien ostenta el usufructo es quien debe tributar por el uso del bien, mientras que el nudo propietario no tiene obligación fiscal alguna por ese inmueble. La clave está en recordar que el uso determina la tributación, y que el usufructuario es, a todos los efectos fiscales, el “titular” del bien frente a la Administración.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.