Tengo un contrato de alquiler que cumple 5 años, ¿hay que hacer uno nuevo?

Tengo un inmueble alquilado a particulares. Este año, el contrato cumple 5 años, ¿es necesario hacer un nuevo contrato o se puede prorrogar?, ¿y si es así hasta cuándo? Lo que no quiero es caer en una prórroga forzosa por este motivo.

Aunque no se indica expresamente, vamos a partir de que se trata de un arrendamiento de vivienda (no de uso distinto) alquilado a personas físicas y sujeto a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción posterior al Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, aplicable a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019.

Además, que el propietario no es gran tenedor y la vivienda no está en zona tensionada. La regla básica está en el artículo 9.1 LAU: las partes pueden fijar libremente la duración del contrato.

Pero si esa duración pactada es inferior a cinco años, y el arrendador es persona física (siete si es persona jurídica), el contrato se va prorrogando obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar, como mínimo, esos cinco (o siete) años.

La traducción práctica es que, aunque se firmase un contrato de 1 o 3 años, si el inquilino quiere seguir y no ha mediado recuperación por necesidad (art. 9.3 LAU), usted está “obligado” a soportar el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años (o siete).

La pregunta es qué ocurre a partir de ahí. Aquí entra en juego el artículo 10.1 LAU, que regula la llamada prórroga del contrato (la famosa prórroga “tácita” o legal, que no hay que confundir con la tácita reconducción del Código Civil).

Llegada la fecha de vencimiento del contrato (plazo pactado + prórrogas obligatorias del art. 9.1), si el arrendador no ha notificado al inquilino con al menos cuatro meses de antelación su voluntad de no renovar, y el arrendatario tampoco ha notificado al arrendador con al menos dos meses de antelación su voluntad de no renovar, entonces el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Es decir, si nadie dice nada a tiempo, el contrato de cinco años pasa a ser, de facto, un contrato de hasta ocho años (5 + 3). Durante estos tres años adicionales el régimen jurídico del contrato sigue siendo el mismo (art. 10.4 LAU). El inquilino puede irse al final de cualquiera de esas anualidades, avisando con un mes de antelación.

Desde la óptica del propietario, esta prórroga opera también de manera “forzosa” si se han dejado pasar los plazos de preaviso: no podrá recuperar la vivienda hasta el final de la anualidad en curso, salvo acuerdo con el inquilino.

Por tanto, la respuesta es clara, no es necesario firmar un nuevo contrato. Si el propietario está conforme en que el arrendamiento continúe, basta con dejar operar la prórroga del citado artículo 10 LAU. El contrato sigue vivo, con las mismas condiciones, y se va prorrogando año a año hasta un máximo de tres años, salvo denuncia en plazo.

Ahora bien, en la práctica se ve con frecuencia que, al cumplirse los cinco años, las partes: “renuevan” el contrato, o firman un documento titulado “nuevo contrato” con otra fecha inicial, a menudo para revisar renta u otras condiciones.

Si lo que se firma tiene vocación de novación extintiva (se consideró terminado el contrato anterior y se pacta uno nuevo, con nueva duración inicial, nuevas condiciones esenciales, nueva fecha de inicio), los tribunales pueden entender que estamos ante un contrato distinto al original.

Con ello, vuelve a desplegarse todo el régimen de plazo mínimo del art. 9.1 LAU: es decir, otro ciclo de cinco años (o siete) de duración mínima a favor del inquilino desde esa nueva fecha.

En conclusión, si el objetivo del propietario es no quedar atrapado en una nueva duración mínima, es más prudente mantener el mismo contrato y dejar que opere la prórroga del art. 10 LAU, y si se desean modificar ciertos extremos (renta, pequeñas obligaciones), articularlo mediante un anexo o acuerdo de modificación, procurándose que no tenga apariencia de contrato enteramente nuevo (misma fecha de inicio, mismas partes, mismo objeto, referencia clara al contrato original, etc.).

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.