Mayor de 65 años, vendo mi casa, ¿debo pagar IVA por la comisión de la agencia?

Soy mayor de 65 años y vendo mi vivienda habitual. La duda es, ¿debo pagar el IVA por la comisión que se lleva la agencia que me vende el piso?

Cuando una persona mayor de 65 años decide vender su vivienda habitual, suele apoyarse en una idea muy extendida: “Hacienda ya no me va a morder aquí, porque la venta está exenta”.

Y en buena medida es cierto… pero solo si hablamos del IRPF. El problema aparece cuando, al final de la operación, la agencia inmobiliaria presenta su factura y el vendedor descubre que sobre la comisión aparece, discretamente, un 21% de IVA.

Lo primero que conviene aclarar es que estamos ante dos impuestos completamente distintos, que se mueven con lógicas y exenciones diferentes. En el IRPF, el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto establece que la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto con la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años está exenta.

Es decir: si se cumplen los requisitos de “vivienda habitual” (residencia efectiva, plazos de permanencia, etc.), el beneficio obtenido por la venta no tributa en la declaración de la renta. La Agencia Tributaria, además, viene reiterando que en estos casos no es necesario reinvertir el importe en otra vivienda ni constituir una renta vitalicia: la exención es directa por razón de la edad y del carácter habitual de la vivienda transmitida.

Ahora bien, esa exención afecta exclusivamente a la ganancia por la venta del inmueble, no a los servicios profesionales que el vendedor contrata para poder realizar la operación.

Y aquí entra en juego el IVA. La comisión de la agencia inmobiliaria no es parte del precio de la vivienda, sino la contraprestación de un servicio de intermediación: la búsqueda de posibles compradores, la gestión de visitas, la negociación, la preparación de la operación, etc.

Desde la óptica de la Ley 37/1992, del IVA, ese trabajo es una auténtica “prestación de servicios” realizada por un empresario o profesional (artículos 4 y 5 LIVA), a título oneroso y en el marco de su actividad habitual. Y las prestaciones de servicios de los profesionales están, como regla general, sujetas y no exentas de IVA al tipo impositivo general, que hoy es del 21%.

La normativa del IVA no contiene una exención por razón de la edad del destinatario ni por el uso que tuviera el inmueble; lo relevante es la naturaleza del servicio y la condición de empresario o profesional de quien lo presta.

Conviene recordar, además, que esta comisión (IVA incluido) tiene otra consecuencia: constituye un gasto inherente a la transmisión a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en IRPF. Es decir, cuando se determina la ganancia por la venta, la ley permite restar del precio de venta los gastos directamente vinculados a la operación, entre ellos la comisión de la agencia.

En el caso de un contribuyente menor de 65 años, esto serviría para reducir la parte de plusvalía sometida a tributación. En el caso que nos ocupa, como la ganancia está exenta por la combinación de edad y vivienda habitual, el efecto fiscal se diluye: lo que hace la comisión (y su IVA) es reducir el importe neto que el vendedor ingresa, pero sin generar una carga fiscal adicional en IRPF.

La respuesta a la pregunta inicial, por tanto, es clara, aunque algo desalentadora: sí, deberá soportar el IVA correspondiente a la comisión de la agencia inmobiliaria, aun siendo mayor de 65 años y aunque la ganancia por la venta de su vivienda habitual esté exenta en la declaración de la renta. La exención por edad y vivienda habitual opera en el IRPF; el IVA, en cambio, no “se jubila” con el contribuyente.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.