Quiero vender mi casa habitual; si la alquilé, ¿tengo derecho a exenciones fiscales?

Tengo piso en propiedad desde hace 20 años que quiero vender. Lo he tenido alquilado los últimos 10 años, pero ha sido mi vivienda habitual durante más de 3 años. No he adquirido ningún otro inmueble, siendo esta mi única propiedad inmobiliaria. Quisiera saber si estoy exenta de pagar impuestos si reinvierto la ganancia de la venta en otro inmueble antes de que transcurran dos años.

Cuando se transmite una vivienda que durante años ha estado alquilada, es frecuente preguntarse si todavía puede considerarse “vivienda habitual” a efectos fiscales y, en consecuencia, si la ganancia obtenida puede quedar exenta en el IRPF mediante la conocida exención por reinversión en vivienda habitual.

La clave, en casos como este, está en analizar los periodos de uso y los plazos que exige la normativa del impuesto sobre la renta. La ley permite que la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual quede totalmente exenta, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años antes o después de la venta.

Para ello, la vivienda transmitida debe haber sido efectivamente la vivienda habitual del contribuyente durante al menos tres años continuados, y la nueva vivienda adquirida debe convertirse en su residencia de forma efectiva y permanente.

En la situación que describe, la vivienda fue su residencia habitual durante más de tres años, pero posteriormente estuvo alquilada durante diez. Esto no impide automáticamente aplicar la exención.

Hacienda admite que una vivienda haya dejado de ser habitual en el momento de la venta, siempre que no hayan transcurrido más de dos años entre el cese de la residencia habitual y la transmisión.

Cuando este plazo se supera —como ocurre aquí, tras diez años de arrendamiento— la vivienda pierde su condición fiscal de habitual, aunque lo hubiera sido en el pasado.

En consecuencia, la exención por reinversión no resulta aplicable, por mucho que el importe de la venta se reinvierta íntegramente en otra vivienda dentro del plazo legal. Esto no significa que la operación quede sin margen de optimización fiscal.

A la ganancia obtenida podrán restarse todos los gastos, tributos y mejoras debidamente documentados desde la adquisición, así como los gastos asociados a la venta, lo que reduce de forma considerable la tributación. La ganancia final tributará en la base del ahorro del IRPF conforme a los tipos vigentes del ejercicio de la transmisión.

En definitiva, aunque la reinversión en una nueva vivienda es una herramienta muy eficaz para evitar tributar por la ganancia, solo puede aplicarse cuando la vivienda transmitida conserva su condición fiscal de habitual. En supuestos como este, en los que han pasado muchos años desde que se dejó de residir en ella, la venta se considera la de una segunda vivienda a efectos tributarios, y la ganancia deberá integrarse en la declaración sin posibilidad de exención por reinversión.

Por eso, en estos casos, conviene conocer con precisión los plazos que marca la ley, porque serán estos -y no la voluntad de reinvertir-, los que determinen si la ganancia puede quedar exenta o debe integrarse en la renta.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.