Si vendo un chalet con piscina no declarada, ¿es obligatoria la declaración de obra nueva?

Voy a vender un chalet de mi propiedad que tiene una piscina y un garaje. Lo compré en 1998 y ya tenía entonces estas construcciones, pero no figuraban en la escritura de propiedad. ¿Tengo que hacer una declaración de obra nueva?, ¿el importe de la misma me permite deducciones de la plusvalía?

Cuando se va a transmitir una vivienda que incluye construcciones no recogidas en la escritura —como una piscina o un garaje— es lógico preguntarse si es necesario regularizar previamente la situación registral y, sobre todo, si esa regularización puede tener algún efecto fiscal en la futura venta.

En casos como éste, lo esencial es distinguir entre la realidad física del inmueble y la realidad registral, porque ambas pueden no coincidir y no siempre es obligatorio modificarlas antes de vender.

Si la piscina y el garaje existían ya en 1998, cuando adquiriste el chalet, y se construyeron mucho antes, lo más probable es que estén consolidados por antigüedad. En estos supuestos, puede formalizarse una declaración de obra nueva por antigüedad, siempre que las edificaciones cumplan los requisitos urbanísticos y haya pasado el plazo legal para que el Ayuntamiento pueda ejercer acciones de disciplina urbanística.

No obstante, esta regularización registral no es imprescindible para vender: puedes transmitir el inmueble tal como figura actualmente en el Registro, y será el comprador quien decida si desea o no inscribir posteriormente las construcciones adicionales. Desde el punto de vista fiscal, es importante tener claro que la declaración de obra nueva no genera, por sí misma, un mayor coste deducible a efectos de IRPF en la venta.

Para que el valor de una mejora pueda descontarse de la ganancia patrimonial, es necesario acreditar que se trata de una inversión o mejora realizada por el contribuyente. Si la piscina y el garaje ya existían cuando adquiriste la propiedad y no los construiste tú, su coste no puede añadirse al valor de adquisición.

La declaración de obra nueva no cambia este criterio, porque no se considera un gasto o mejora, sino una mera regularización documental. En cuanto a la plusvalía municipal, el hecho de declarar ahora la piscina o el garaje tampoco modifica el cálculo del impuesto. La plusvalía grava exclusivamente el incremento del valor del suelo, no de las construcciones, por lo que su regularización registral no reduce ni altera la cuota a pagar.

Tampoco genera una deducción adicional ni disminuye la ganancia en el IRPF. En definitiva, puedes vender tu chalet sin necesidad de declarar previamente la piscina o el garaje, salvo que quieras que el Registro refleje fielmente la realidad física del inmueble.

Y aunque optaras por regularizarlo, conviene recordar que esa declaración no incrementa el valor de adquisición ni genera deducciones en la plusvalía o en el IRPF. La regularización tiene un efecto estrictamente registral, pero no fiscal.

En estos supuestos, distinguir entre la regularización registral y los efectos fiscales evita expectativas equivocadas y permite afrontar la venta con una visión precisa de qué puede deducirse y qué no.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.