En alquiler de renta antigua con IBI impagado, ¿puedo exigirlo sin contrato?

Tengo una vivienda en alquiler de renta antigua. La inquilina paga 75 euros y se subrogó al fallecer recientemente su marido. Siempre me han pagado el IBI, (61 euros), pero ahora no me lo paga. Me pide copia del contrato de alquiler que yo no tengo porque venía de una herencia, y se perdió. ¿Qué puedo hacer para pedirle el abono del IBI y poder subir algo la renta?

Los arrendamientos de renta antigua –los celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994– siguen sometidos a un régimen jurídico muy particular, que limita tanto la actualización de la renta como la posibilidad de exigir nuevos gastos al inquilino.

En estos casos, es habitual que los contratos hayan pasado por herencias sucesivas o que incluso hayan desaparecido físicamente. Aun así, el régimen legal aplicable sigue siendo plenamente exigible y no depende de conservar el contrato original en papel. La obligación de abono del IBI por parte del inquilino no nace de la ley, sino del contrato.

En los arrendamientos de renta antigua, el gasto del IBI solo puede exigirse al inquilino si así se pactó expresamente en su día. Si el impuesto se ha venido pagando durante años por parte del inquilino, esa conducta reiterada puede ser una prueba indirecta de que tal obligación existía, aunque no puedas exhibir el documento original.

En estos supuestos, es recomendable remitir un requerimiento formal solicitando el pago y recordando la práctica histórica mantenida entre las partes, ya que la jurisprudencia admite que la reiteración en el tiempo puede contribuir a acreditar la existencia del pacto.

Respecto a la subida de la renta, los contratos de renta antigua están sometidos a una normativa específica que apenas permite aumentos más allá de la actualización por IPC, salvo que se trate de obras de mejora autorizadas por la ley.

La subrogación por fallecimiento del cónyuge tampoco habilita al arrendador a modificar unilateralmente la renta: la nueva inquilina continúa en las mismas condiciones que el arrendatario fallecido. Solo se podría modificar el precio si ambas partes llegan a un acuerdo voluntario, algo que en la práctica suele ser difícil dado el desajuste entre la renta antigua y los precios actuales.

En cuanto a la pérdida del contrato, es posible solicitar al Registro de la Propiedad una copia de la escritura o título en el que conste el arrendamiento si en su día fue inscrito, aunque es poco frecuente en contratos tan antiguos.

Como alternativa, puedes requerir a la inquilina para que aporte la copia que ella o su marido hubieran conservado, o, en su defecto, reconstruir el contenido esencial del contrato a través de los recibos de pago, los pactos históricos y la normativa aplicable a los arrendamientos celebrados antes de 1995.

Esta reconstrucción es válida a efectos legales y permite exigir derechos y obligaciones. En definitiva, puedes reclamar el pago del IBI si logras acreditar que formaba parte del pacto original, aunque no conserves el contrato, pero la posibilidad de subir la renta está muy limitada por el régimen de renta antigua y solo podrá hacerse por acuerdo o mediante la actualización prevista por la ley. En este tipo de arrendamientos, la falta de documento original no impide actuar, pero sí exige apoyarse en la normativa histórica, en la práctica mantenida y en las pruebas indirectas disponibles.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.