Voy a comprar un piso turístico para que sea mi casa, ¿cómo cambio su uso?

Quiero comprar un piso en Madrid que actualmente está registrado como vivienda de uso turístico. Mi intención sería vivir en él como residencia habitual, no alquilarlo. ¿Qué trámites legales serían necesarios para cambiar su uso de turístico a residencial?, ¿podría encontrarme con muchas dificultades administrativas o con la comunidad de vecinos?, ¿este cambio implicaría un coste elevado (tasas, obras, licencias, etc.)?

El auge de las viviendas de uso turístico (VUT) ha transformado el mercado inmobiliario de grandes ciudades como Madrid. Sin embargo, cada vez más personas se plantean el camino inverso: adquirir uno de estos inmuebles no para explotarlo, sino para convertirlo en su hogar.

sta decisión, aunque atractiva, abre un camino de interrogantes legales y administrativos. A continuación vamos a analizar los pasos y consideraciones clave para transformar una VUT en una residencia habitual.

La clave de este proceso reside en el concepto de uso urbanístico, que es la finalidad que la normativa municipal asigna a un inmueble. Un cambio de uso, como el que se plantea de turístico a residencial, es una modificación sustancial que requiere una autorización administrativa expresa.

El proceso se enfrenta a tres frentes principales: el Ayuntamiento, la comunidad de propietarios y los costes asociados. Lo primero que deberá hacer es cancelar la licencia. Para ello, es necesario presentar una solicitud ante el organismo que emitió la licencia original. Cada comunidad autónoma tiene sus propios procedimientos para solicitar la baja de una licencia turística, por lo que es importante informarse sobre los trámites específicos en tu localidad.

En algunos casos, también será necesario que se dé de baja en el registro de viviendas turísticas. Para adelantarse a cualquier imprevisto, puede pactar en la compraventa que el vendedor entregue el piso ya dado de baja como VUT (o al menos con la solicitud de baja presentada y, muy importante, con garantía de que se asume cualquier sanción derivada de la actividad turística anterior.

Habrá que solicitar un informe de viabilidad urbanística a la luz del planeamiento urbanístico para confirmar que permite el uso residencial en ese inmueble y en qué condiciones. Un arquitecto deberá redactar un proyecto que justifique que el inmueble cumple con las exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE) y la normativa de habitabilidad para el uso residencial.

Dicho proyecto técnico se ha de presentar junto con la solicitud formal ante el Ayuntamiento. Este es un procedimiento reglado que, si cumple todos los requisitos, debería resolverse favorablemente.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los estatutos de la comunidad pueden contener limitaciones de uso. Por tanto, es fundamental revisar los estatutos de la comunidad de propietarios antes de la compra. Si los estatutos prohíben expresamente el uso residencial o establecen un uso exclusivamente terciario (turístico, oficina, etc.), el cambio sería muy complicado, ya que requeriría una modificación de los estatutos por unanimidad de todos los propietarios.

Si los estatutos no dicen nada, por lo general, se entiende que el uso residencial está permitido siempre que no se prohíba explícitamente. No obstante, es aconsejable comunicar la intención a la comunidad para evitar conflictos futuros. Ahora bien, si la propia licencia de primera ocupación del edificio limitaba el uso, el problema sería de mayor envergadura y trascendería a la propia comunidad.

Por último, deberá contemplar otros costes asociados del cambio, como pueden ser los honorarios de profesionales (arquitecto y dirección de obra), tasas y licencias municipales y, en su caso, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), reformas y gastos notariales y registrales.

Por último, antes de formalizar la compra, es imprescindible realizar una due diligence exhaustiva. Para ello, se debe solicitar y revisar los estatutos de la comunidad de propietarios, contratar a un arquitecto para que realice un estudio de viabilidad y compruebe si el inmueble cumple o puede llegar a cumplir con la normativa de habitabilidad y estimar el coste de las posibles obras y, por último, realizar una consulta urbanística previa en el Ayuntamiento de Madrid. Esto proporcionará certeza sobre la viabilidad administrativa del cambio de uso antes de comprometerse con la compra.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.