Tengo 73 años y quiero vender mi casa para comprar otra, ¿qué impuestos pagaré?

Tengo 73 años y quiero vender mi vivienda habitual en Madrid para comprar otra también en Madrid. ¿Cuánto tengo que pagar en impuestos al comprar esta vivienda? La venta se hará entre particulares, es decir, no es por medio de una agencia y quisiera saber qué pasos hay que dar con respecto a esta venta.

Cuando una persona mayor de 65 años vende su vivienda habitual, la normativa fiscal le concede un tratamiento especialmente favorable que conviene conocer bien antes de tomar decisiones.

En este caso, al tratarse de una vivienda habitual situada en Madrid y de un contribuyente de 73 años, la venta presenta una ventaja fiscal muy relevante. La ganancia patrimonial que se obtenga por la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta de tributar en el IRPF, con independencia del importe de la ganancia y sin necesidad de reinvertir el dinero en otra vivienda.

Esta exención es automática por razón de la edad y no depende de que la vivienda se venda a través de agencia o entre particulares. Por tanto, desde el punto de vista del IRPF, no tendrá que pagar nada por la ganancia obtenida en la venta. No ocurre lo mismo con la plusvalía municipal, que es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo.

Este impuesto corresponde al vendedor y deberá liquidarse ante el Ayuntamiento de Madrid en el plazo legal desde la venta. Su importe dependerá del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde la adquisición, aunque conviene comprobar si el cálculo municipal refleja realmente un incremento de valor, ya que la normativa permite impugnarlo si no ha existido tal incremento.

En cuanto a la compra de la nueva vivienda, al tratarse de una compraventa entre particulares, el impuesto aplicable es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6% sobre el precio de compra que figure en la escritura, siempre que dicho precio no sea inferior al valor de referencia catastral.

A este impuesto hay que añadir los gastos habituales de notaría, registro y, en su caso, gestoría, que corresponden al comprador. Respecto a los pasos a seguir cuando no interviene una agencia inmobiliaria, lo recomendable es formalizar primero un contrato privado de arras o de compraventa, aunque no es obligatorio.

Posteriormente, deberá otorgarse la escritura pública ante notario, momento en el que se entrega el precio y se transmite la propiedad. Tras la firma, el comprador deberá liquidar el ITP y presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción, mientras que el vendedor deberá gestionar la plusvalía municipal.

En definitiva, vender la vivienda habitual a partir de los 65 años permite hacerlo sin coste en el IRPF, lo que ofrece una gran flexibilidad para cambiar de casa. El principal impuesto a tener en cuenta es la plusvalía municipal en la venta y el ITP en la compra.

Con una planificación ordenada y cumpliendo los trámites básicos, la operación puede realizarse con seguridad jurídica, incluso sin intermediación inmobiliaria.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.