Quiero vender el piso de mi madre a mi hijo, pero mi madre aún vive

Quiero vender el piso de mi madre a mi hijo, pero mi madre aún vive. Yo tengo los poderes sobre ella, que está incapacitada.

La situación que plantea exige especial cautela, porque cuando una persona está incapacitada judicialmente y se actúa en su nombre mediante poderes o cargo tutelar, la ley impone límites muy estrictos para proteger su patrimonio.

La regla general es clara: no puede venderse un inmueble de una persona incapacitada sin autorización judicial, aunque se disponga de poderes y aunque la operación se realice dentro del ámbito familiar.

En estos casos, los poderes otorgados con anterioridad a la incapacitación —o incluso las facultades del tutor, curador o representante legal— no son suficientes para vender un bien inmueble por sí solos. El Código Civil exige que cualquier acto de disposición relevante, como la venta de una vivienda, cuente con la autorización previa del juzgado, que valorará si la operación es beneficiosa para la persona incapacitada.

Esta exigencia se mantiene incluso cuando la compraventa se pretende realizar a favor de un hijo o de un nieto, como ocurre en este supuesto. Además, cuando el comprador es un familiar directo, los tribunales extreman el control.

El juez analizará el precio, la necesidad o conveniencia de la venta, el destino del dinero obtenido y la inexistencia de conflicto de intereses. En muchos casos se exige una tasación objetiva del inmueble y que el precio se corresponda con el valor de mercado, así como que el importe de la venta quede claramente destinado a atender las necesidades presentes o futuras de la persona incapacitada.

Desde el punto de vista formal, el procedimiento pasa por presentar una solicitud de autorización judicial ante el juzgado que conoce de la incapacitación, acompañada de la tasación del inmueble, la propuesta de compraventa y la justificación de por qué la operación resulta beneficiosa.

Solo una vez obtenida esa autorización podrá otorgarse la escritura pública de compraventa ante notario. Sin ella, la venta sería nula o anulable, con el consiguiente riesgo jurídico para todas las partes, incluido el comprador.

En definitiva, aunque tenga poderes sobre su madre, no puede vender su vivienda a su hijo sin autorización judicial expresa. La ley prioriza la protección del patrimonio de la persona incapacitada frente a cualquier otro interés, incluso familiar.

En este tipo de operaciones, actuar con transparencia, control judicial y asesoramiento especializado no es solo recomendable, sino imprescindible para garantizar la validez y seguridad jurídica de la venta.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.