¿Hay que terminar de formalizar la herencia de dos pisos para poder alquilarlos?

Mi madre falleció hace un mes y estamos tramitando la herencia. El testamento dice que va a partes iguales para mi hermana y a mí. Ella poseía dos pisos que vamos a heredar mi hermana y yo. ¿Podemos ya alquilar estas viviendas si estamos de acuerdo los dos?, ¿o tenemos que esperar a finalizar este proceso que se dilata tanto en el tiempo?

Cuando se produce un fallecimiento y se abre una herencia, es habitual que surjan dudas sobre qué puede hacerse con los bienes antes de que el proceso quede formalmente cerrado.

En el caso planteado, al existir un testamento que atribuye la herencia por partes iguales a dos hermanas y comprender esta dos viviendas, la cuestión es si pueden alquilarse aun cuando la herencia no esté todavía adjudicada.

Desde el momento del fallecimiento, los herederos pasan a ser cotitulares del patrimonio hereditario, que entra en lo que jurídicamente se denomina comunidad hereditaria. Esto significa que, aunque todavía no se haya otorgado la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, ambos herederos tienen ya un derecho sobre los bienes y pueden adoptar decisiones respecto de ellos, siempre que exista acuerdo unánime.

El alquiler de las viviendas se considera un acto de administración, no de disposición. Por tanto, si ambos herederos están de acuerdo, es perfectamente posible arrendar los inmuebles antes de finalizar la herencia, sin necesidad de esperar a que se otorgue la escritura definitiva.

El contrato de arrendamiento deberá firmarse por ambos herederos —o por uno en nombre del otro con autorización expresa— y se hará constar que actúan como herederos de la propietaria fallecida.

Eso sí, conviene tener presente que los ingresos obtenidos por el alquiler deberán declararse en el IRPF de cada heredero en proporción a su participación en la herencia, incluso aunque la adjudicación formal no se haya producido todavía.

Asimismo, será recomendable que las rentas se ingresen en una cuenta común o se repartan conforme a lo acordado, para evitar conflictos futuros o problemas de justificación fiscal.

La situación sería distinta si no existiera acuerdo entre los herederos o si se pretendiera vender los inmuebles, ya que la venta sí constituye un acto de disposición y exigiría unanimidad y, en la práctica, la previa adjudicación de la herencia.

En definitiva, si ambas hermanas están conformes, no es necesario esperar a finalizar el proceso hereditario para alquilar las viviendas. La clave está en el acuerdo entre los herederos y en entender que el alquiler es una medida de gestión ordinaria del patrimonio heredado, compatible con una herencia aún en tramitación.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.