Si vendo mi piso y en el mismo año compro un loft, ¿estoy exento de impuestos?

Si vendo mi vivienda y en el mismo año compro un loft (despachos profesionales, donde se puede vivir), ¿estoy exento de IRPF o de otro impuesto?

Cuando se vende una vivienda y, dentro del mismo ejercicio, se adquiere otro inmueble para destinarlo a residencia, es lógico preguntarse si puede aplicarse la exención por reinversión y evitar así la tributación en el IRPF.

En este supuesto, la cuestión decisiva no es el momento de la compra, sino la naturaleza jurídica del inmueble adquirido y el uso que legalmente tiene asignado. La exención por reinversión solo resulta aplicable cuando el importe obtenido en la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual.

La normativa fiscal exige que el nuevo inmueble tenga, desde el punto de vista urbanístico y registral, la condición de vivienda, y que se destine de forma efectiva y permanente a residencia del contribuyente. En consecuencia, si el inmueble adquirido es un loft calificado como despacho profesional, aunque materialmente se viva en él, no cumple el requisito legal de vivienda habitual, ya que su uso autorizado no es residencial, sino terciario o profesional.

Por esta razón, la compra de un loft con calificación de despacho profesional no permite aplicar la exención por reinversión en el IRPF. La ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda debe declararse en el IRPF, integrándose en la base del ahorro, donde tributa por los tipos progresivos propios de las rentas del ahorro, distintos y normalmente más reducidos que los del trabajo.

Esto implica que la ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, teniendo en cuenta los gastos e inversiones debidamente acreditados, y que el resultado tributa por los tramos correspondientes del ahorro.

Cuanto mayor sea la ganancia, mayor será la carga fiscal, sin que la compra posterior del loft permita reducir o neutralizar ese impacto, por no tratarse de una reinversión protegida. Desde el punto de vista de otros impuestos, tampoco existe exención especial.

La compra del loft estará sujeta al tributo correspondiente según el tipo de transmisión: impuesto sobre transmisiones patrimoniales si se adquiere a un particular, o IVA y actos jurídicos documentados si se compra a un promotor. Ninguno de estos impuestos queda compensado por el hecho de haber vendido previamente una vivienda.

En definitiva, la exención por reinversión solo protege fiscalmente cuando se sustituye una vivienda habitual por otra que tenga la misma calificación jurídica. Cuando el nuevo inmueble no es legalmente una vivienda, la operación queda fuera del régimen de exención, aunque en la práctica se utilice como residencia.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.