¿Me traerá problemas comprar un loft para mi reinversión de vivienda habitual?

Estoy buscando una vivienda y he visto un loft en Madrid que está dentro de una urbanización. Todas las viviendas están escrituradas como suelo industrial, y la dueña del loft me dice que lleva 18 años viviendo allí y que nunca ha tenido ningún problema de registro, suministros, empadronamiento, escrituras ni similar. Me crea ciertas dudas porque en mi caso, tengo que reinvertir en vivienda habitual y no quiero tener problemas en el futuro. Además mi banco me dice que no financia este tipo de viviendas y no sé si merece la pena meterme en la compra.

La situación del mercado inmobiliario y las barreras de entrada a la financiación hipotecaria ha hecho que muchas personas decidan invertir en suelo industrial para instalar su vivienda habitual. Ahora bien, en este tipo de operaciones el riesgo no suele estar en el uso que se le haya venido dando de manera informal al inmueble, sino en la discordancia entre el uso real y la situación jurídica del bien.

Una cosa es que un inmueble se utilice de hecho como vivienda, y otra muy distinta que urbanística, registral y fiscalmente pueda tratarse sin reservas como tal. Si la finca continúa figurando como industrial, oficina o local, y no como vivienda, usted no está comprando una vivienda regularizada, sino un inmueble con una posible utilización residencial de hecho, cuya seguridad jurídica dependerá de extremos que conviene verificar antes de firmar.

Y en su caso el matiz no es menor, porque pretende acogerse al régimen de reinversión en vivienda habitual, lo que exige especial prudencia. La supresión de la cédula de habitabilidad en la Comunidad de Madrid en 2018 no significa que cualquier espacio pueda destinarse libremente a residencia. La Comunidad de Madrid suprimió la cédula de habitabilidad para evitar duplicidades, pero el control urbanístico no desapareció: siguen existiendo licencias y declaraciones responsables, y el Ayuntamiento de Madrid exige que las actuaciones urbanísticas cumplan la normativa aplicable, en especial en materia de seguridad contra incendios, accesibilidad, condiciones higiénico-sanitarias y demás exigencias sectoriales.

En el plano registral y urbanístico, la situación también exige mucha cautela. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado que el acceso al Registro de la Propiedad de un cambio de uso a vivienda no se obtiene por costumbre ni por acumulación de facturas de suministros, sino mediante la acreditación de los requisitos urbanísticos que correspondan.

En resoluciones recientes relativas a inmuebles en Madrid, la Dirección General recuerda que para inscribir el cambio de uso pueden resultar necesarios la licencia o la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento, o, cuando se acude a la vía de la antigüedad, la acreditación de que ya no proceden medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística y de que el uso no es contrario al planeamiento.

Y aquí aparece un dato decisivo: si el uso residencial es incompatible con la ordenación urbanística aplicable, el mero transcurso del tiempo no opera como una llave. Es verdad que la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid prevé un plazo para reaccionar frente a actos de edificación o uso del suelo ya finalizados sin título habilitante: actualmente, con carácter general, seis años desde la total terminación de las obras o del uso, tras la reforma introducida por la Ley 7/2024.

Pero de ahí no puede deducirse que la situación quede plenamente legalizada. La propia doctrina registral y jurisprudencial recuerda que la caducidad de la acción de restablecimiento puede impedir determinadas medidas de demolición o cese, pero no sana la ilegalidad originaria ni convierte sin más el inmueble en una vivienda regular.

Desde el punto de vista fiscal, la exención por reinversión exige, conforme al artículo 38 de la Ley del IRPF y al artículo 41 bis de su Reglamento, que el importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Y la Agencia Tributaria precisa algo importante: para que una edificación pueda ser considerada vivienda habitual, debe estar acondicionada o ser susceptible de ser acondicionada como vivienda y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia.

Si usted compra una finca que registral y urbanísticamente sigue siendo industrial, se abre un frente de incertidumbre que no es recomendable cuando lo que pretende es apoyar una exención tributaria relevante.

Por último, la financiación hipotecaria depende de la política de riesgos de la entidad y de la consistencia de la garantía ofrecida; las directrices prudenciales europeas y la documentación del Banco de España parten precisamente de la necesidad de una valoración sólida del inmueble y de la calidad crediticia del préstamo. Si una entidad le está diciendo desde el inicio que no financia ese tipo de activos, lo que le está trasladando, en términos prácticos, es que no considera ese inmueble equiparable a una vivienda residencial estándar a efectos de garantía.

En consecuencia, mi criterio es claro: no debería cerrar la compra en esas condiciones si necesita seguridad para reinvertir en vivienda habitual. Solo tendría sentido seguir estudiando la operación si, antes de firmar, se verifica documentalmente que el inmueble puede destinarse legalmente a uso residencial y que esa situación está debidamente regularizada o es regularizable con seguridad razonable.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.