¿Aplica la exención por reinversión si vendo mi piso meses después de comprar el nuevo?

Tengo una vivienda pagada y quiero comprarme otra que será mi vivienda habitual. Para ello venderé mi piso actual, pero si la venta se produce unos meses después de firmar la compra del nuevo piso y utilizo ese dinero para amortizar la hipoteca, ¿estaré exenta de pagar la plusvalía?

En este caso, conviene hacer una distinción preliminar entre plusvalía e IRPF, pues la conclusión es totalmente distinta en función de qué impuesto se valore. La plusvalía municipal es el tributo que grava el incremento de valor del terreno o inmueble al venderse, en relación con el que fue el precio de compra.

En este caso, la reinversión del precio de venta en la compra de otra vivienda no genera una exención en lo que a la plusvalía se refiere. Cosa distinta sería si, al transmitir el inmueble, no hay un incremento del valor o que resulten de aplicación exenciones tasadas, que nada tienen que ver con la reinversión del precio.

Por el contrario, si atendemos al IRPF, la exención por reinversión de vivienda habitual sí puede aplicarse, con independencia de que la compra del nuevo inmueble se lleve a cabo unos meses después.

El marco legal principal se encuentra en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y su desarrollo en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF). La norma general exige que el importe obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Para ello, es fundamental que tanto la vivienda que se vende como la que se adquiere tengan la consideración de "habitual" según los criterios definidos en el artículo 41 bis del RIRPF, lo que generalmente implica una residencia continuada de, al menos, tres años.

La clave para el supuesto que se analiza se encuentra en el artículo 41, apartado 3 del Reglamento, el cual dispone: “Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla”. Esto significa que la normativa permite expresamente comprar la nueva vivienda hasta dos años antes de vender la antigua, y aun así beneficiarse de la exención.

En este escenario, destinar el dinero de la venta a amortizar la hipoteca de la nueva casa se considera una forma válida de reinversión. La doctrina administrativa, entre otras, la Resolución número 463/2013, dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Central, ha consolidado el criterio de que no es necesario que los fondos obtenidos sean “directa, material y específicamente los mismos” que los empleados para el pago.

Dado el carácter fungible del dinero, lo relevante es que un importe equivalente al obtenido en la venta se destine a satisfacer el coste de la nueva vivienda, lo que incluye la cancelación de la financiación solicitada para su compra.

En conclusión y atendiendo a la información facilitada, sí cabría aplicar la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual, pero este supuesto no se engloba en ninguna exención de plusvalía municipal.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de LEAN Abogados.