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¿Es posible vender la nuda propiedad con un usufructuario vitalicio insolvente?
Quiero vender una nuda propiedad. ¿Puedo hacerlo teniendo en cuenta que vive un usufructuario vitalicio que no puede pagarme nada ni por la propiedad ni por otros gastos?
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Quiero vender una nuda propiedad. ¿Puedo hacerlo teniendo en cuenta que vive un usufructuario vitalicio que no puede pagarme nada ni por la propiedad ni por otros gastos relacionados con ella?
Cuando sobre un inmueble existe un usufructo vitalicio, la propiedad se encuentra desdoblada en dos derechos distintos: el usufructuario tiene el uso y disfrute, mientras que el nudo propietario conserva la titularidad.
Esta configuración no impide, en absoluto, que el nudo propietario pueda disponer de su derecho. En este contexto, es perfectamente posible vender la nuda propiedad, incluso aunque el usufructuario continúe viviendo en la vivienda y no abone cantidad alguna.
Lo que se transmite en ese caso es precisamente ese derecho: la nuda propiedad, con la carga del usufructo existente, que permanecerá intacto hasta su extinción, normalmente por fallecimiento del usufructuario.
Ahora bien, esa circunstancia tiene un impacto directo en el valor de mercado. El comprador adquiere un bien del que no podrá disponer ni utilizar mientras subsista el usufructo, por lo que el precio suele ser sensiblemente inferior al de una vivienda libre.
La valoración se realiza teniendo en cuenta la edad del usufructuario y aplicando los criterios fiscales habituales, que permiten estimar el valor del usufructo y, por diferencia, el de la nuda propiedad.
En cuanto a los gastos, la ley distingue entre las obligaciones de cada titular. Con carácter general, el usufructuario debe asumir los gastos ordinarios y de conservación, mientras que el nudo propietario responde de las reparaciones extraordinarias. No obstante, el hecho de que el usufructuario no esté afrontando los gastos no impide la venta de la nuda propiedad, aunque sí puede generar conflictos que conviene analizar antes de transmitir.
El comprador, además, se subrogará en la posición del nudo propietario, asumiendo esa misma situación jurídica: adquirirá el derecho con sus limitaciones y con la expectativa de consolidar el pleno dominio cuando el usufructo se extinga.
En definitiva, la existencia de un usufructuario vitalicio no bloquea la venta de la nuda propiedad. Se trata de una operación jurídicamente válida, aunque condicionada por la carga existente, lo que afecta tanto al precio como a la posición del futuro comprador. La clave está en que la transmisión se realice con plena transparencia sobre la situación del inmueble y sus derechos asociados.
*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.
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