¿Tengo derecho a la prórroga legal y al tope de subida al cumplir 10 años de alquiler?

Nos gustaría saber a qué opciones tenemos sobre una renovación de un alquiler en Madrid de un piso de tres habitaciones, trastero y garaje. El próximo mes de diciembre cumplimos 10 años en la vivienda y vence el contrato, razón por la que el agente inmobiliario que se encarga de la gestión del piso nos ha pedido una reunión para actualizar el mismo, básicamente, subir el precio. Actualmente pagamos 918 euros mensuales y queríamos saber si existe algún límite de esa subida, además de saber si nos podemos acoger de alguna manera al nuevo decreto que topa los precios y prorroga los contratos. Tenemos buena relación con el casero y no sabemos si es mejor negociar con él directamente o acogernos a algún punto legal.

Cuando un contrato de arrendamiento alcanza una duración tan prolongada como la que indicáis —diez años—, es importante distinguir entre prórrogas legales y nueva contratación, porque de ello depende, en gran medida, el margen que tiene el propietario para modificar la renta.

En los contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración obligatoria es de cinco años si el arrendador es persona física —siete si es persona jurídica—, a lo que se añade una prórroga tácita de tres años. Transcurridos esos plazos, como ocurre en vuestro caso, el contrato queda plenamente extinguido si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de continuar en los términos anteriores.

En ese momento, cualquier continuidad de la relación arrendaticia pasa, en la práctica, por la firma de un nuevo contrato. Y aquí está la clave: en un contrato nuevo, la renta no está sujeta a los límites de actualización anual (el conocido tope del 2 % o del 3 %), ya que estos límites solo afectan a contratos en vigor. Por tanto, el propietario puede proponer una renta distinta —incluso significativamente superior—, siempre que ambas partes estén de acuerdo.

Respecto a las medidas extraordinarias aprobadas en los últimos años —como la prórroga extraordinaria o los límites a la actualización—, conviene precisar que están pensadas para contratos aún vigentes dentro de su duración legal, no para situaciones en las que el contrato ya ha agotado todas sus prórrogas. Por ello, en principio, no podríais acogeros automáticamente a esas medidas para impedir la actualización de la renta si lo que se plantea es un nuevo contrato.

Ahora bien, el hecho de que la ley permita esa libertad no significa que la negociación esté cerrada. Muy al contrario, vuestra posición como inquilinos de larga duración, con una relación estable y sin incidencias, es un activo importante en la negociación. En la práctica, muchos propietarios prefieren mantener a un buen inquilino, aunque sea con una actualización moderada, antes que asumir el riesgo de un cambio.

En definitiva, tras diez años de contrato, la subida de la renta no está legalmente limitada si se formaliza un nuevo contrato, pero sí es negociable. En este tipo de situaciones, suele ser más eficaz abordar la conversación directamente con el propietario, planteando una actualización razonable, que intentar apoyarse exclusivamente en mecanismos legales que, en este caso concreto, ofrecen un margen de protección limitado.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.