¿Es mejor vender un piso o transmitir la sociedad inhábil que lo posee?

He vendido una casa en el pueblo en alquiler con opción a compra y ahora tengo que escriturar dicha vivienda que está a nombre de una sociedad inhábil y que solo tiene esa propiedad. ¿Es mejor vender la sociedad o vender el bien de forma particular?

Cuando la vivienda que se va a transmitir es titularidad de una sociedad, la operación puede articularse, en términos generales, de dos formas: vender directamente el inmueble o transmitir las participaciones de la sociedad.

La elección entre una y otra no es indiferente, porque tiene implicaciones jurídicas y fiscales muy distintas. Si se opta por vender el inmueble, la sociedad es quien realiza la transmisión y tributa por la ganancia obtenida en el impuesto sobre sociedades. Además, la operación estará sujeta a IVA o al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, según las circunstancias de la venta.

Posteriormente, si el dinero obtenido se quiere retirar por el socio, se produce una segunda tributación en su IRPF (por dividendos o por liquidación), lo que en la práctica supone una doble imposición.

La alternativa es la venta de la sociedad, es decir, transmitir las participaciones sociales en lugar del inmueble. En ese caso, quien vende es el socio, y la ganancia tributa directamente en su IRPF, sin pasar por el impuesto sobre sociedades. Desde el punto de vista fiscal, esta opción suele ser más eficiente para el vendedor, ya que evita esa doble capa de tributación.

Ahora bien, esta segunda vía tiene una contrapartida importante: el comprador no adquiere solo el inmueble, sino toda la sociedad, con su historial, posibles deudas, contingencias fiscales o riesgos ocultos.

Por ello, en la práctica, muchos compradores prefieren adquirir el inmueble directamente, lo que limita la viabilidad de esta opción, salvo que la sociedad esté completamente limpia y se pueda acreditar con claridad.

En vuestro caso, además, hay un elemento adicional: la existencia de un alquiler con opción de compra. Si el inquilino ejerce la opción, lo habitual es que la operación esté ya configurada como una compraventa del inmueble, lo que puede dificultar o incluso hacer inviable sustituirla por una transmisión de participaciones, salvo acuerdo expreso entre las partes.

En definitiva, desde el punto de vista fiscal, la venta de la sociedad suele ser más eficiente para el vendedor, pero en la práctica la venta del inmueble es más habitual y sencilla para el comprador. La mejor opción dependerá de si existe margen real para negociar la estructura de la operación y del estado de la sociedad, por lo que conviene analizar el caso concreto antes de decidir.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.