¿Debo pagar IRPF por la casa donde vive mi madre tras heredar mi parte?

Debido al fallecimiento de mi padre, he heredado una sexta parte de la vivienda habitual de mis padres, la cual se ha convertido en la residencia habitual de mi madre. Por esta vivienda, en la declaración de la renta se me imputa un rendimiento de capital inmobiliario, lo que me incrementa la base imponible. ¿Es correcto aunque sea la residencia habitual de mi madre?

La cuestión que se plantea es frecuente en la práctica: un contribuyente hereda una cuota indivisa de la vivienda familiar —por ejemplo, una sexta parte— que continúa siendo la residencia habitual de su madre. A la hora de presentar la declaración del IRPF, surge la duda de si procede o no la imputación de rentas inmobiliarias por ese inmueble.

La respuesta, conforme a la normativa vigente, es afirmativa. El artículo 85 de la Ley del IRPF establece que los bienes inmuebles urbanos que no se encuentren arrendados ni afectos a actividades económicas generan una imputación de rentas inmobiliarias. Esta imputación se calcula, con carácter general, aplicando el 2% al valor catastral del inmueble —o el 1,1% si dicho valor ha sido revisado en los términos legalmente previstos—.

Ahora bien, la propia norma contempla una excepción relevante: no se imputa renta respecto de la vivienda habitual del contribuyente. Y aquí radica la clave del supuesto analizado. La exclusión opera únicamente respecto de la vivienda habitual del propio obligado tributario, no de terceros, aunque se trate de familiares directos.

En consecuencia, si el inmueble constituye la residencia habitual de la madre, pero no del hijo copropietario, este último deberá imputar en su IRPF la renta correspondiente a su porcentaje de titularidad. Es decir, en el ejemplo planteado, el contribuyente imputará la renta proporcional a su 1/6 de participación en el inmueble.

Desde un punto de vista técnico, el uso gratuito del inmueble por parte de un familiar no altera esta conclusión, ya que no existe un rendimiento del capital inmobiliario (al no mediar arrendamiento), pero tampoco concurre la excepción de vivienda habitual en sede del contribuyente.

En la práctica, este tipo de situaciones puede generar una carga fiscal percibida como poco intuitiva, especialmente cuando el inmueble no produce ingresos efectivos. No obstante, responde a la lógica del sistema del IRPF, que grava la capacidad económica potencial derivada de la titularidad de bienes inmuebles urbanos no arrendados.

Como posibles alternativas de planificación, cabe mencionar —con el debido análisis previo— figuras como la constitución de un usufructo a favor del progenitor que reside en la vivienda, lo que podría desplazar la imputación de rentas. En todo caso, cualquier decisión en este ámbito debe valorarse desde una perspectiva global, teniendo en cuenta sus implicaciones civiles y fiscales.

En conclusión, la imputación de rentas inmobiliarias en estos supuestos es correcta, incluso cuando el inmueble constituye la vivienda habitual de un familiar directo, siempre que no lo sea del propio contribuyente titular.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.