¿Cuánto han bajado los precios de los pisos? ¿Es un buen momento para comprar?

Existe tal maraña de fuentes y precios de pisos,  que conviene poner orden antes de entrar en materia: Precios de Tasación Son los precios usados por el

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    Existe tal maraña de fuentes y precios de pisos,  que conviene poner orden antes de entrar en materia:

     

    • Precios de Tasación
      • Son los precios usados por el Ministerio de Fomento (antiguo Ministerio de Fomento).
      • Para ciudades de más de 25.000 habitantes y pisos de segunda mano, las bajadas desde mediados de 2006 hasta ahora habrían sido del 11,64% en términos nominales y el 20,76% en términos reales.
      • Los datos proceden de las tasaciones realizadas por ATASA. De los 38 miembros de esta asociación, 11 pertenecen al 100% a bancos y cajas y el resto dependen de las mismas para su supervivencia.
      • Sirven para que el sistema oculte las verdaderas pérdidas de valor de los activos y, por tanto, aminorar las necesidades de capitalización.
      • La tasa de mora oficial del sistema financiero español es del 6,94%; teniendo en cuenta el crédito substándard estamos en una tasa real del 12-15%.

    • Precios de salida
      • Se trata de los precios que pretenden los vendedores y vienen recogidos en los índices tales que precios.com, El Preciómetro, Fotocasa o Idealista.
      • No recogen los precios a los que los pisos se acaban vendiendo.
      • Dependiendo de cuál usemos llegaremos a la conclusión de que, desde mediados de 2006 hasta finales de agosto de 2011, los precios de los pisos han bajando en España entre el 22,24-24,29%

    • Precios de compra-efectiva
      • Son los precios a los que se acaban vendiendo los pisos realmente, es decir, recoge transacciones realizadas.
      • El único existente es el índice Tecnocasa.
      • Recoge el desarrollo de los precios de los pisos de segunda mano en grandes ciudades españolas.

    Tecnocasa publicó sus resultados para el segundo semestre de 2010 en junio. La media de la transacción observada es del 30 de septiembre de 2010. Para poder saber cuál ha sido la bajada desde el 30 de septiembre de 2010 hasta el 31 de agosto de 2011 podemos tomar cualquiera de los índices de los precios de salida y extrapolar los datos; esto querría decir que pensamos que la bajada de los precios de salida (los que quieren los vendedores) para el período 30 de septiembre de 2010 hasta 31 de agosto de 2011 es la misma que para los precios a los que realmente se venden los mismos finalmente. Este extremo es falso ya que bajan aún más los precios de compra-venta efectiva de los pisos que su precio de salida. Aun así, nos ayudará a comprender lo que está sucediendo.

     

    Partiendo del índice Tecnocasa, los precios de los pisos ya comenzaron a bajar en España en el tercer trimestre de 2006. Según ello, y teniendo en cuenta los últimos datos, llegamos a las siguientes conclusiones para las grandes ciudades de España:

     

     

    Bajada en términos nominales

    Baja de los precios reales (con la inflación)

    Barcelona

    39,7%  

    45,9%

    Bilbao

    23,8%

    31,7%

    Hospitalet de Llobregat

    44,0%

    49,8%

    Madrid

    35,4%

    42,1%

    Málaga

    25,0%

    32,8%

    Sevilla

    11,3%

    20,5%

    Valencia

    32,1%

    39,2%

    Zaragoza

    39,4%

    45,7%

     

    La bajada media de los precios de los pisos en las grandes zonas urbanas de España ha sido, por tanto: 31,3% en términos nominales; 38,5% en términos reales (teniendo en cuenta la  inflación del período)

     

    Esa es la realidad sobre la bajada de los precios de los pisos. Estas bajadas se refieren a las grandes zonas urbanas, pero: ¿qué ha sucedido en aquellas ciudades más pequeñas? Es lógico pensar que los precios de los pisos han bajado aún más. Muy posiblemente, para el conjunto de la geografía patria, los precios de los pisos nominales estén ya, de media, a niveles del segundo semestre de 2001, lo que significa bajadas del 35-38% en el conjunto del país.

     

    Ahora se plantean las siguientes preguntas:

     

    ¿Continuarán bajando los precios de los pisos? Sí, los precios de los pisos continuarán bajando durante los próximos años;

     

    ¿Cuánto más bajarán los precios de los pisos? Desde mediados de 2006 hasta que los precios lleguen a sus valoraciones objetivas, y en términos reales, los precios de los pisos bajarán el 65-70% en las grandes zonas urbanas del país y el 80-85% en zonas de segunda residencia. Para que veamos que nos vamos acercando a esas valoraciones podemos dar noticia de varias zonas en distintas regiones de España:

     

    • Platja d’Aro en Gerona 40% (47% en términos reales);
    • Sant Cugat del Vallés 50% en promociones ofrecidas por bancos (55% en términos reales);
    • Chamberí/Chamartín en Madrid, 30% (38% en términos reales);
    • El Viso en Madrid, 20% (29% en términos reales);
    • Salamanca/Recoletos, 30% (37% en términos reales)
    • Orihuela (Alicante) transacciones puntuales con el 72% de descuento (75% en términos reales);
    • Aluche (Madrid) 50% (55% en términos reales);
    • Vallecas 40% (47% en términos reales);
    • Indautxu (Bilbao) transacciones puntuales con 30% (38% en términos reales);

    ¿Es un buen momento para comprarse un piso? No, el año 2011 es uno de los peores momentos para adquirir vivienda ya que el precio de las mismas continuará bajando durante los próximos años. Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Lo que a precio de hoy parezca un “chollo” será considerada muy caro en los próximos meses.

     

    Datos sobre la oferta y demanda en España:

     

    • 1,2 pisos de primera mano a la venta o que lo pueden estar en muy poco tiempo;
    • 720.000 pisos de segunda mano a la venta;
    • 1,3 millones de pisos cuya construcción ha sido iniciada;
    • 2,4 millones de pisos de segunda mano en grandes zonas urbanas que no están a la venta y se hallan desocupados;
    • Demanda anual de pisos en España de 220.000 unidades;
    • 38% menos de población nacida en los años 1985-2000 que en los 15 años anteriores;

    Como consecuencia de los anteriores datos:

     

    • Los pisos a la venta de primera y de segunda mano son suficientes para saciar la demanda de los próximos 8,7 años;
    • Si a ellos sumamos los pisos con construcción iniciada nos vamos a los próximos 14,6 años

    Todo esto será así siempre que partamos de que, de los 2,4 millones de segunda mano vacíos, ninguno saldrá al mercado del alquiler.

     

    ¿Qué hace una persona bien informada?

     

    • Pisos, hasta 2015-2016 ni tocar;
    • Bajo ningún concepto adquirir piso a constructora o promotora: los precios son mucho más bajos si son adquiridos a administradores judiciales;
    • Los pisos de bancos/cajas tienen un precio un 15-20% por encima del precio del mercado de segunda mano;
    • En caso de tener ya un precontrato de compra firmado, cancelarlo aunque sea con penalización: el ahorro por la bajada del precio del pisos será, en muchos casos, menor que el ahorro obtenido;
    • Alquilar es lo mejor y, el que tenga un piso ya alquilado, renegociar su precio. Los precios de los alquileres han bajado ya, desde mediados de 2006, alrededor del 35% y continuarán bajando;
    • Esperar a que los tipos de interés suban, los bancos saquen las 750-900.000 viviendas que tienen, salgan al mercado y los precios de los alquileres bajen aún más

    El próximo Gobierno ha de poner encima de la mesa un proyecto serio y dinámico de desmantelamiento del 85-90% de la capacidad de producción existente en 2006 del sector de la construcción residencial en España. Cualquier jugarreta para prolongar su agonía retrasará la recuperación económica de España.

     

    *Borja Mateo es autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (editorial Manuscritos) que va ya por la cuarta edición (www.borjamateo.com).

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