Banca española y sector inmobiliario, compañeros de viaje

Los grandes bancos españoles están cerrando operaciones de compra de suelo a las principales inmobiliarias por valor de centenares de millones de euros. Las transacciones se están realizando como  proceso paralelo a los acuerdos de refinanciación y con un horizonte temporal perfectamente definido: final de año. Vamos a comer las uvas todos tranquilos. Luego, ya veremos.

 

La banca está adquiriendo terrenos por toda España. Con ello busca eludir las ejecuciones y las consiguientes  provisiones a las que el Banco de España les obliga en su cierre anual de cuentas. No está, ni siquiera, “apretando” a los promotores a los que compra. Así evita devaluar los propios activos bienes comprados, por una parte, y eludir las pérdidas que la caída en las valoraciones podría provocar en su P&L, por otra. El nivel de apalancamiento de los promotores es tan alto, que el valor del subyacente de esos préstamos, en el caso de cerrar ventas con un descuento muy grande, obligaría al propio banco financiador-comprador, a dar las minusvalías resultantes de la diferencia entre el valor contable del promotor y el valor real de mercado usado por el banco (es decir el margen de negociación a la baja iría directamente a pérdidas en el balance).

Dicho de otra manera. En los últimos tres meses se está produciendo una especie de mercado primario y opaco de suelo entre promotores y bancos y cajas de ahorro, con descuentos relativamente bajos si nos atenemos a la situación de mercado, pero que responden exclusivamente a una estrategia defensiva de ambas partes por imperativo contable de los segundos.

Con los promotores más pequeños la banca está prefiriendo también comprar los activos inmobiliarios, e incorporar este menudeo (que en términos agregados es también muy considerable) a su maquinaria operativa de gestión inmobiliaria que, de forma acelerada, se están viendo obligados a revisar y reforzar con medios, principalmente humanos y estratégicos. Basta decir que algunas de estas entidades financieras habían crecido tanto con base en los préstamos inmobiliarios, que todavía siguen recopilando información interna para catalogar el descontrol que tienen de activos originados por todas vías: recompras por grandes préstamos corporativos, recompras y ejecuciones a pequeños promotores y ejecuciones a particulares.

Bancos y cajas están preocupados por su exposición al mercado inmobiliario, no tanto por las hipotecas a particulares que, debido a la situación económica mundial estén siendo incapaces de pagar, si no por la financiación al sector. Aún así, también en el primer supuesto vamos a asistir a soluciones altamente creativas, como por ejemplo ofrecer al cliente incapaz de pagar su hipoteca la posibilidad de mantener su vivienda en régimen de alquiler al banco con opción a compra transcurridos unos años.

Con toda esta predisposición favorable del sector financiero español (aunque como ya hemos dicho sea por imperativo contable del sistema más que por filantropía) a seguir ayudando (sin perder de vista sus objetivos de negocio ya que las refinanciaciones como hemos explicado en el Ojo Clínico no son precisamente baratas), se empieza a percibir más serenidad y expectativas de viabilidad en empresas de las que tanto se ha dudado como Afirma, Reyal Urbis, Nozar, Habitat,…

Dice la canción que “la vida es como un puente, corre y crúzalo pero no construyas nunca una casa encima”. No debemos pensar que el modelo de empresa promotora española con motor residencial está acabado. Seguirá teniendo protagonismo en el entramado empresarial y financiero. Lo que ocurre es que el mercado se concentrará en términos de producción y número de empresas. Y que todos habremos aprendido a no construir las casas encima del puente.