Sin dinero poco importa la bajada del precio de los pisos

Ni los precios, ni la demanda, ni la calidad del producto. Sin dinero en el circuito económico, el mercado inmobiliario no funcionará nunca. Este coche, como todos, sin gasolina no arranca.

 

Se habla mucho de hasta dónde llegará la bajada de precios de las viviendas por parte de los promotores. Yo ya he argumentado anteriormente que no creo que las bajadas superen el 30% al que ya han llegado buena parte de los promotores del país. El motivo es, para los que no lo hayan podido leer anteriormente, que los promotores no pondrán dinero en la mesa para que llegue alguien a llevarse sus viviendas. Si ya han recibido, de parte de los bancos, un 70% del importe de venta de las viviendas, no venderán por un precio final inferior a ese 70% del precio de salida.

En cualquier caso, habría que analizar detenidamente un par de detalles de este mercado tan particular. No nos quedemos en el rácano análisis del mercado en función del precio de las cosas, sin más argumentos.

 

Parece ser parte de la cultura general el sentimiento de que bajando los precios de las viviendas habrá más compradores dispuestos a adquirir una. La bajada de precios se traduce en una mayor demanda del producto cuando el mercado en el que se negocia este producto es elástico en la demanda respecto del precio del mismo. La Elasticidad Precio-Demanda es un concepto económico que indica cómo varía porcentualmente la demanda de un bien ante una variación unitaria en el precio del mismo. Un bien es Elástico (elasticidad precio-demanda mayor que la unidad) cuando, ante una variación determinada en el precio del mismo, varía la demanda de ese bien en mayor proporción que la variación del precio. Por ejemplo: si rebajan el precio de un bien un 10%, la demanda del mismo se incrementa en un 15%. Por el contrario, un bien Inelástico será aquél en el que las variaciones en el precio del mismo no se traducen en alteraciones proporcionales de la demanda de ese bien. Según esto, estaríamos ante un claro ejemplo de Inelasticidad muy a pesar de todos aquellos que reducen el problema del mercado inmobiliario al ajuste de precios. Está claro que, habiendo bajado los precios se sigue sin vender un colín.

Ahora bien, hay ciertas características del mercado de la vivienda que hacen de él que sea único:

"         Apenas hay bienes sustitutivos a la vivienda. Sólo lo son el alquiler de viviendas o el compartir vivienda con familia, amigos, compañeros de trabajo etc…  Esto incide en que el producto en cuestión sea más inelástico de lo normal. No por bajar el precio de las viviendas va a aumentar la demanda de las mismas por el trasvase de la demanda de otro bien sustitutivo de las viviendas. Si un frutero baja el precio de las manzanas, algún potencial comprador de peras podría comprar manzanas debido a la bajada de su precio. Esto no pasa con el mercado de las viviendas.

"         Los bienes complementarios de la vivienda no suponen un desembolso relevante en proporción al precio de la propia vivienda. El presupuesto necesario para amueblar una vivienda o para hacer un par de reformas en la misma supone un porcentaje reducido sobre el precio de la misma. Esto supone que, aunque subiera el precio de estos bienes complementarios, no variaría sustancialmente la demanda de viviendas.

"         Las viviendas son bienes únicos. Cada vivienda es distinta de las demás por muchas circunstancias como la ubicación de la misma, el tamaño, la equipación auxiliar como jardín, terrazas, garaje, las vistas, orientación, el vecindario, la antigüedad etc. Esto provoca que sea difícil valorar objetivamente cuál es el precio justo de cada vivienda. Esto no son naranjas valencianas, esto es un mercado con infinitos bienes únicos y diferentes.

"         Por lo general, quitando las adquisiciones de viviendas hechas como inversión económica y no como compra de un lugar donde vivir, la compra de una vivienda se debe a una necesidad vital. No compramos viviendas como quien compra una televisión, un viaje de placer o una póliza médica (por poner ejemplos de adquisiciones no recurrentes y de un valor elevado pero que no son de vital importancia). Cuando alguien tiene la necesidad de comprar una vivienda, acabará comprando una vivienda. Eso sí, una que se adapte, en la mayor medida posible, a sus preferencias y a su poder adquisitivo.

"         La adquisición de una vivienda es un hecho relevante en la vida de los compradores. No se trata de una compra más. Es, posiblemente, la operación económica más importante a nivel doméstico de nuestra vida. Por esto nos tomamos tiempo en tomar la decisión, buceamos por las entrañas del mercado de viviendas, comparamos precios y, sobre todo, buscamos de dónde sacar el dinero necesario para acometer tamaña inversión.

Aquí es donde se atasca el juguete. Llegamos al gran problema del mercado inmobiliario: los recursos financieros necesarios para adquirir la vivienda. El mercado inmobiliario se desatascará en el momento en que aparezca ese dinero que hoy echamos de menos. Cuando las entidades financieras vuelvan a prestar dinero para adquirir viviendas, estoy seguro de que quien tenga que comprar, comprará. Ahora mismo, quien tenga que comprar una casa, si no lo hace, es porque no puede. Pero no porque el precio sea inalcanzable sino porque no tiene recursos financieros para hacerlo. Está claro que el entorno actual desanima a comprar una vivienda. Mucha gente habla de 50% de bajada del precio, no hay información clara ni transparente sobre el mercado y, encima, la incertidumbre laboral es como el veneno para tomar decisiones de esta envergadura. Todo está en contra de la decisión de compra. Ahora bien, el día en que esto cambie un poco y vuelva una relativa normalidad al mercado financiero y laboral, con dinero prestado, iremos en masa a comprar viviendas, al precio que se encuentren en ese momento.

Todo esto es tan sólo pura teoría pero, en estos momentos de incertidumbre absoluta, es cuando hay que pensar en los verdaderos motivos del funcionamiento de las cosas. No creo que el mercado de la vivienda sea tan sencillo como bajar los precios y vender. Eso ya se ha probado y no ha funcionado. Hay una demanda embalsada de potenciales compradores de los últimos 2 años que creo que cuando todo este follón se aclare un poco, si cuentan con apoyo financiero, decidirán salir de compras.