El secreto está en el suelo

Todavía estamos contando el número de viviendas de nueva construcción terminadas que siguen con el cartel de “Se Vende” colgado de la oficina de ventas o del piso piloto de turno. No sé si serán 800.000, 1.000.000 ó 1.200.000. Por lo que cuentan, el millón de unidades es una cifra aceptada socialmente como válida. Aquí, tal y como ocurre con las cifras del desempleo, todo vale. Por desgracia, estamos en un país en el que la información objetiva brilla por su ausencia. Bueno, el caso es que actualmente hay varios cientos de miles de viviendas nuevecitas esperando a que aparezca quien esté dispuesto a habitarlas. Ya se ha hablado y escrito sobradamente sobre los precios a los que finalmente se venderán, o no, estas viviendas.

 

Lo primero que habrá que determinar es qué parte de estas viviendas se venderán (porque alguien quiera comprarlas, esté de acuerdo con el precio y disponga de recursos para comprar. Casi nada) y qué parte de ellas seguirán engrosando las listas de inmuebles ociosos. Todas las viviendas que no sean “vendibles” se deberían apartar del análisis del estado actual del mercado inmobiliario. Supongamos que el 60% de estas viviendas, 600.000 unidades, tienen potencial real de atraer a los futuros compradores. Esto quiere decir que las restantes 400.000 unidades serán el lastre que acabe de hundir definitivamente a miles de empresas del sector en este país.

Partamos de otra premisa: en este año 2009 sólo se iniciarán 150.000 viviendas de nueva construcción en España. No creo que, en caso de superarse esta cifra, el número final sea mucho mayor. Estas 150.000 nuevas unidades serán potencialmente vendibles en su totalidad, con lo que ya tendríamos 750.000 viviendas en stock de venta real.

Suponiendo que España genera anualmente unos 400.000 potenciales  compradores de viviendas, se tardaría más de dos años en absorber este excedente de viviendas “vendibles”. De las “no vendibles” (por distintos motivos como la situación geográfica, calidades, tipología, precio…) nos olvidamos por el momento.

Ahora bien, este análisis es válido siempre y cuando no se vuelva a activar el mercado inmobiliario desde las raíces del mismo: El secreto está en el suelo. En el momento en que vuelva el dinero al mercado inmobiliario, los promotores que se salven de la quema, y que les queden ganas de volver a intentarlo en el negocio que les arruinó de la noche a la mañana, tendrán a su disposición mucho, muchísimo suelo para desarrollar proyectos rentables a nuevos precios finales. Los descensos en los precios ya no serán, a partir de ese momento, fruto de pérdidas asumidas, tal y como está sucediendo actualmente, sino destino final de un proceso ordenado del Nuevo Mercado Inmobiliario. El margen para abaratar el precio de las viviendas debe salir del precio del suelo. Este es el único secreto del mercado inmobiliario. Difícil de asumir de puro simple que parece.

El precio de los suelos, a diferencia del de las viviendas de nueva construcción ya terminadas, tiene mayor margen de bajada. Hay 2 motivos principales:

1.     los préstamos recibidos para adquirir estos suelos fueron mucho menores, en términos porcentuales sobre el precio de adquisición, que en el caso de los recibidos para promover viviendas. Los promotores estarán dispuestos a admitir rebajas de hasta el 50% en estos activos, mientras en el caso de las viviendas un 30% de rebaja es una barrera difícil de superar, en mi opinión, por motivos expuestos en otras ocasiones.

2.     El tiempo necesario para desarrollar urbanísticamente algunos suelos, en algunos casos más de cinco años, ha provocado que haya suelo en las carteras de inmuebles de muchas empresas promotoras adquirido incluso antes del año 2003. En estos años transcurridos hasta ahora, esos suelos se llegaron a revalorizar muy por encima de lo que sus propietarios pudieran imaginar en el momento de adquirirlos. Ese tiempo necesario para ordenarlos fue el que propició esas grandes plusvalías en los proyectos residenciales desarrollados posteriormente.

Por esto pienso que, cuando las entidades financieras decidan volver a financiar proyectos urbanísticos, éstos tendrán como base de desarrollo esta bolsa de suelo ya rebajado sustancialmente. Entonces, el Nuevo Mercado Inmobiliario ofertará viviendas nuevas, en una situación normalizada, a precios similares, o más bajos aún, que los que actualmente empezamos a ver por causas bien distintas. Ahí será cuando se consolide el nuevo suelo del precio de las viviendas. No sé cuándo pasará esto, en caso de que finalmente suceda. El caso es que, por ahora, lo único que hay, por parte de las entidades financieras, es una especie de alergia crónica a todo aquello que suene a proyectos inmobiliarios. Supongo que el propio mercado dará el pistoletazo de salida. Cuando se absorba esta bolsa de viviendas nuevas del “mercado antiguo”, el mercado demandará viviendas nuevas del “mercado nuevo”. En fin, en cualquier caso, cuando llegue el momento, recuerden, el secreto está en el suelo.

No quiero dejar sin comentar la intervención de Caja Castilla La Mancha. Si bien era un secreto a voces, desde hace meses, que ésta sería la primera de las Cajas de Ahorro en ser intervenida, me da la impresión de que si así se ha hecho el pasado domingo, ha sido porque había agentes externos involucrados (auditores externos, Unicaja...) que no han dado opción a que la demora fuera aun mayor. Me parece que, como suele suceder cuando hay que sacar basura que huele mal por la puerta de atrás, tendremos que esperar al verano (es el mejor momento, cuando todos los españoles estamos de vacaciones y no queremos saber nada de cualquier tema que no tenga que ver con nuestros planes estivales) para ver otras actuaciones similares por parte del Banco de España y del Gobierno. Lo que sí espero es que estas actuaciones sirvan para depurar responsabilidades por los excesos producidos en los años anteriores. Cerca de cada Caja de Ahorros suele haber un grupito de unas pocas empresas promotoras locales que, curiosamente, son las que en estos años de locura inmobiliario-financiera se han endeudado (alguien se lo ha permitido) hasta niveles estratosféricos, creando esos zombies empresariales que deambulan por los departamentos de riesgos de las entidades financieras esperando que alguien les clave la estaca en el corazón. Esto es lo que ha generado, en parte, la quiebra de miles de pequeñas empresas serias a las que se les ha negado el pan y el agua para nutrir de caviar y champagne a un reducido grupo de empresas que han crecido desproporcionadamente a la sombra de financiadores interesados en ese crecimiento anormal.