Con el palo contra el alquiler turístico, ¿y dónde está la zanahoria?

Es probable que hoy todos los lectores tengan ya una posición tomada frente al 'problema' de los pisos de alquiler; unos verán que son una forma estupenda de obtener el máximo provecho de la casa del centro o de la segunda residencia en la playa, ya que en una semana te puedes sacar lo mismo que en un mes; otros sabrán que las ciudades están siendo despobladas por los fondos de inversión y que la convivencia entre 'guiris' borrachos y vecinos de toda la vida es insoportable. Por eso ante posturas tan enfrentadas es importante no caer en el deporte nacional de elegir bando y defender el rincón caiga quien caiga, especialmente cuando tanto unos como los otros están en lo cierto. Los beneficios de esta nueva modalidad de negocio inmobiliario son directamente proporcionales a los riesgos sociales que conllevan.

Los ayuntamientos de España, con deudas muy altas, están teniendo que enfrentarse a la disyuntiva de elegir entre atraer turistas y riqueza de fuera o defender las necesidades de vivienda y bienestar de sus vecinos. Esto no debería ser así, existen formas para poder recibir el dinero extranjero sin hacer la vida imposible a los ciudadanos, y pasan por poner en práctica medidas que sigan el principio del palo y la zanahoria, es decir: lo que te quito por un lado te lo doy por el otro.

Tomemos el ejemplo de Madrid. Según datos del último informe municipal sobre pisos turísticos, el 75% de la oferta total de la capital se localiza en el distrito Centro. En Sol es donde mayor porcentaje representan, siendo un 30% de las viviendas del barrio. La siguiente zona con más presión es Cortes, con un 16%, la bajada es sustancial, y en el resto del distrito las viviendas dedicadas a alquileres turísticos se mantienen en torno al 10%. El informe también indica que el 56% de estas viviendas pertenecen a particulares y el 44% restante a empresas. En el caso de Sol los datos son alarmantes, ya que suponen que casi un tercio de las casas del barrio no tienen vecinos, que la oferta de vivienda en alquiler se reduce muchísimo, y que el beneficio económico cada vez se concentra en menos manos.

Sin embargo, el informe también permite otra lectura: un 25% de los alojamientos turísticos en el distrito Centro corresponden a habitaciones en viviendas en uso, porcentaje que aumenta hasta el 40% si se considera todo el municipio. ¿Se puede hablar de despoblamiento si los vecinos siguen viviendo en sus casas? Utilizando los documentos municipales queda claro que el “problema” está localizado en un área concreta, por lo tanto aplicar las mismas recetas en Sol y en Chamberí no parece acertado, ya que la realidad de cada barrio es muy distinta. Uno de los grandes inconvenientes del debate es la falta de información de calidad, el propio estudio lo reconoce: “La inexistencia de registros fiables […] dificulta en gran medida el análisis de la evolución de la oferta en este tipo de plataformas”. Esto se debe a lo rápido que crece la industria y la facilidad de alquilar un piso, o un cuarto, sin necesidad de declararlo. Por eso, antes de tomar decisiones drásticas es importante acotar bien el problema.

En esta línea, si profundizamos un poco más, vemos que no se conocen números sobre viviendas alquiladas a estudiantes durante temporadas de menos de un año. Recuerden "El árbol de la ciencia" de Pio Baroja y la vida estudiantil en el Madrid de finales del siglo XIX. ¿Cuántas buhardillas han estado siempre alquiladas a universitarios, y cuánto valor añadido traen a los barrios los estudiantes y su potencial para la sociedad?

Sin datos fiables sobre los que apoyarse no se deben tomar decisiones políticas tan restrictivas para los propietarios. Imponer sin conocer a fondo los efectos negativos que se quieren combatir es injusto y fomenta la polarización política de la sociedad. Esto no significa no actuar ante los riesgos que se presentan, sino tan solo que las medidas que se pongan en marcha han de dar opciones a todas las partes, especialmente cuando el propio informe reconoce, citando a un estudio de ESADE, que “para el 92% de las personas entrevistadas [el alquiler a turistas] suponía una importante ayuda a la economía familiar”.

La Comunidad de Madrid sí parece entender que las medidas más adecuadas pasan por la regulación y no por la prohibición, aunque quizás sea por la prudencia que exige el que no se le conozcan estudios propios sobre el problema. El reciente borrador del decreto que regula esta industria busca sancionar severamente las actividades no declaradas y otorgar a las comunidades de vecinos la capacidad de prohibir los pisos de alquiler turístico si así lo acuerdan por unanimidad entre los propietarios.

La polémica está servida, ya que es fácil pronosticar que serán pocos los que renuncien a poder alquilar sus casas a turistas, pero, al menos, genera un marco en el que las prohibiciones no se dan en base a criterios ideológicos del gobernante de turno, si no que son los vecinos los que regulan de forma estable sus normas de convivencia. Y es que esa es la gran diferencia entre el papel de las dos administraciones, la comunidad ha de crear situaciones que faciliten la convivencia, pero le corresponde al Consistorio liderar y fomentar que los vecinos actúen de acuerdo con el interés general.

¿Qué propone el Ayuntamiento de Madrid? Subir los IBIS a los pisos turísticos, imponer multas, enviar inspectores que revisen las viviendas y potenciar las denuncias, en definitiva: palos, palos, y más palos.

La única propuesta barajada que es comprensiva con los propietarios es la de limitar el tiempo de alquiler turístico a 60 días al año, pero en realidad es más contraproducente que útil. Controlar que no se sobrepasen esos 60 días es muy difícil y fomenta que todo día extra quede sin declarar. En paralelo, y también buscando luchar contra el despoblamiento de la almendra central y el exceso de turismo, el Ayuntamiento pretende imponer una moratoria a nuevas licencias hoteleras. El problema de estas medidas es que no atienden a las razones por las que los alquileres a turistas crecen tan rápido.

Uno de los grandes atractivos que presenta el alquiler turístico es el riesgo nulo de impago

España es cada día más atractiva para los extranjeros que, al igual que nosotros cuando salimos de viaje, buscan alojamiento en las zonas céntricas y turísticas. Si la oferta hotelera no cubre la demanda, y cada vez se orienta más al lujo, quienes busquen algo más asequible mirarán alternativas. Por tanto, aumentando el número de camas de hoteles baratos –que no pensiones– se reduciría la necesidad de buscar habitación en plataformas como Airbnb, además de ayudar a generar empleos.

En cuanto al riesgo de despoblación, el número de inmuebles lo suficientemente grandes como para ser destinados a hoteles en el centro es limitado, ya que en la zona más antigua de la ciudad abundan los edificios pequeños, y no olvidemos que hablamos de una zona con más de medio millón de habitantes, equiparable a toda la ciudad de Málaga. Caben dudas sobre calificar como “riesgo de despoblación” el posible “exceso de hoteles”.

Si el equipo de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid quiere frenar la 'turistificación' y aumentar los alquileres a largo plazo, tiene que dar facilidades a estos últimos. Sí a subir el impuesto de bienes inmuebles (IBI) a los pisos turísticos, pero siempre que se les reduzca a los que optan por alquileres de larga duración, es decir: la oportunidad de negocio que se quita por un lado se compensa por el otro, el palo y la zanahoria. Si haces trabajar a las sanciones y a los incentivos en la misma dirección los efectos positivos se multiplicarán.

Es necesario hacer coincidir los intereses sociales del conjunto de la ciudad con los intereses económicos de los propietarios

Por desgracia la cosa no acaba en aumentar la oferta hotelera y la gestión inteligente del IBI, pues uno de los grandes atractivos que presenta el alquiler turístico es el riesgo nulo de impago y ocupación. Los turistas son casi como Julio César: vienen, ven y se van. Quien quiera que la oferta de alquileres aumente tiene que facilitar el desalojo por impago. El derecho a la vivienda digna y adecuada que nos otorga la Constitución española se defiende financiando programas de vivienda protegida y alquileres públicos, no apoyando la ocupación.

Destinar esfuerzos y recursos a una lucha mal planteada puede ganar algunos votos, pero no solucionará el problema. Las ciudades que se enfrentan al rápido crecimiento de los pisos turísticos y de los precios del alquiler deberían tener claro que, si logras que el sector privado te haga el trabajo, los resultados serán más rápidos, populares y baratos, pero para ello es necesario hacer coincidir los intereses sociales del conjunto de la ciudad con los intereses económicos de los propietarios, y, en ese sentido, por cada palo que se dé con una mano hay que dar zanahorias con la otra.

*Jaime Caballero y Fernando Caballero Baruque son expertos en ciudad.