Deshaciendo el nudo gordiano

Cada día se publican en nuestro país noticias relacionadas con el sector inmobiliario. Todos los indicadores relativos al sector certifican que el mismo se encuentra en una situación de crisis, de grave crisis, similar a las que hemos padecido en fechas no muy lejanas y a la que el sector ha presentado o presenta en otros países del mundo: EE.UU, Inglaterra, Irlanda, Japón, el este de Europa, etc. Y de todas, en más o menos tiempo, se ha salido.

Y es que de un modelo económico basado únicamente en el ladrillo no se puede esperar más que una crisis, antes o después. Bien es cierto que este patrón de crecimiento no es exclusivo de España. Hace muy pocos años, los países de la Europa ampliada, por ejemplo, estaban creciendo con el sector residencial. Hoy, están sufriendo las consecuencias de este modelo. Y los inversores españoles, que creían haber encontrado allí su nicho alternativo para seguir creciendo, también.

Todavía muchos piensan -y desean- que el sector inmobiliario se reactive en unos años y siga creciendo bajo las mismas pautas que siempre. Y esto es una amenaza, seria, para la economía, si sólo es ése el principal motor de crecimiento.

Desde hace unos años se está intentando cambiar el patrón de desarrollo económico, apostando por sectores más productivos, innovadores y competitivos. Sin embargo, los cambios no se aprecian, ni creo, modestamente, que se puedan ver en los próximos años. Cambiar significa tensión y zozobra cuando se realiza en un corto plazo de tiempo. La adopción de motores alternativos necesita emprendedores, músculo financiero y mano de obra cualificada. Estos elementos necesitan tiempo, capital y formación, que se obtienen en el medio y largo plazo. Y posiblemente también cambios en nuestra escala de valores. Debemos enterrar, de una vez por todas, la cultura del pelotazo, del enriquecimiento fácil y rápido.

Cuando recuperemos las cifras de crecimiento de nuestra economía -que las recuperaremos- ¿estaremos condenados a que sea de nuevo sólo con la vivienda? Aunque algunos lo ansíen, yo no creo, ni deseo, que sea así. Hemos creado un nudo gordiano alrededor nuestro y hay que empezar a deshacerlo. Y el nudo es muy complicado. Sólo si analizamos los últimos datos proporcionados por organismos públicos y entidades privadas, que confirman el derrumbe del sector inmobiliario, vemos la magnitud de la situación.

Uno de los más contundentes se refiere al desplome de la compraventa de viviendas, afectando tanto a la compra de vivienda libre como a la de protegida y más a la de segunda mano que a la nueva. Es cierto que se venden menos viviendas porque el crédito para la hipoteca se ha recortado, pero también y, sobretodo, se vende menos, porque los ciudadanos han perdido la confianza que la economía requiere para funcionar. Un tercer factor a tener en cuenta es el enorme diferencial producido en estos años entre el aumento de los salarios y el precio de la vivienda. No sólo no se compra porque no se tiene acceso al crédito hipotecario sino porque los ciudadanos ahora no quieren ni pueden comprar una vivienda.

Otro dato más. El precio de la vivienda continúa bajando. A pesar de que las estadísticas, tanto del INE, como del Ministerio de Vivienda, como de la empresa privada, ofrecen datos diversos, lo cierto es que existe una tendencia en relación con el precio de la vivienda. Éste continúa bajando o, al menos, moderándose. Probablemente más en unas zonas que otras y más en unas promociones que otras. La verdad es que todavía poco. No ha bajado lo suficiente para que la gente decida comprar. Y ¿cuánto es lo suficiente? Como mínimo, el 30% del valor que tienen las viviendas actualmente. The Economist posiblemente tuviera razón.

Los datos relativos al mercado hipotecario confirman un parón sin precedentes del mismo. Se ha desplomado el número de viviendas hipotecadas y del capital prestado. El importe medio de la hipoteca ha descendido. Es verdad que no se tiene hoy tanto acceso al crédito para la compra de una casa como hace unos años. Pero los bancos sí dan créditos a quienes pueden pagar su deuda. Aún así, existen ciudadanos que no piden crédito porque no quieren comprar todavía. Buscan obtener el mejor precio posible. Y esto sucederá, antes o después.

También los visados de vivienda nueva han sufrido una caída histórica. Entre enero y noviembre de 2008, y según datos del Ministerio de Fomento, el número de visados ha caído casi un 60%. Ha caído tanto para la vivienda aislada, como para el piso en bloque, como para las reformas, restauraciones y ampliaciones. En algunos supuestos, ha caído hasta el 70%. En nuestro país hoy no se construyen viviendas. Los promotores o cierran o ralentizan las obras en ejecución o no inician nuevas promociones. Porque si los visados caen, más cae el inicio de vivienda y más todavía la terminación de la misma. En toda la serie histórica de vivienda visada ha existido un desfase de unas 200.000 viviendas entre las visadas y las iniciadas y otras 200.000 entre las iniciadas y las terminadas. Y otras cuantas de miles entre las terminadas y las transaccionadas. ¿Dónde están esas viviendas que se han perdido en el camino? Seguro que muchos lo saben.

Y lo que es más significativo, la demanda de vivienda está paralizada y no embalsada como algunos decían no hace mucho tiempo. A pesar de ello, lo cierto es que tenemos pisos terminados, listos para vender, y ciudadanos que necesitan una vivienda.

Para deshacer el nudo gordiano y paliar esta grave situación, el Gobierno ha ido adoptando medidas. ¿Y cuál ha sido el resultado de esas medidas? La percepción es que las medidas adoptadas no están produciendo los efectos deseados y que los créditos no llegan a las empresas y a las familias. Por ejemplo, dos de las medidas más publicitadas parece que, de momento, no funcionan: los avales del ICO para la financiación de vivienda protegida y la línea de ayuda de 3000 millones de euros a los promotores que tienen viviendas libres sin vender para ponerlas en alquiler con opción a compra. De esta segunda línea, la banca no ha prestado ni un euro, según manifestó el otro día el Presidente del ICO, aunque más de sesenta entidades financieras se adhirieron. La primera línea, 5000 millones de euros de avales del ICO para que bancos y cajas creen fondos de titulización de hipotecas concedidas para comprar viviendas protegidas (VPO), ha tenido el mismo resultado, ya que las entidades solicitaron avales por 20.000 millones, el ICO avaló 5.000 y al final sólo se ha comercializado un fondo por 295 millones de euros, avalando el ICO 260. La moratoria a los parados para el pago de la hipoteca no está tampoco exenta de polémica. Además, los promotores españoles han acusado a las cajas de ahorros y a la banca de competencia desleal por montar sociedades con viviendas de los impagados de promotores y de embargos y dar crédito para compra de vivienda sólo a determinados clientes.

Si estas medidas no son efectivas, ¿se deberían haber adoptado otras? Si no son suficientes, ¿se pueden complementar? En mi opinión sí. Hay que deshacer el nudo gordiano. Ante situaciones excepcionales, medidas excepcionales. En el mercado inmobiliario, también. Las recetas habituales no servirán para nada.

Una medida muy esperada es un pacto entre Gobierno, promotores y entidades financieras que mueva el stock de viviendas existente, más de un millón -según encuestas, puesto que no hay estadísticas- Los promotores bajarían los precios. El Gobierno compraría las viviendas libres para hacer un parque de viviendas protegidas exclusivamente en alquiler. Y los bancos colaborarían en la financiación.

No se han de socializar las pérdidas. Cada operador cubriría una parte de ellas. Se solucionaría el acceso a la vivienda en alquiler para quienes lo necesiten; los promotores no quebrarían; las entidades financieras darían salida a un activo imposible de colocar al precio al que se tasó y el Estado obtendría un parque público de vivienda en alquiler como la mayoría de nuestros socios europeos. Ese parque público podría contribuir a dinamizar el mercado laboral, favoreciendo la movilidad geográfica de los trabajadores, aumentando su competitividad y disminuyendo el desempleo.

Obviamente, se requieren otras medidas complementarias, como solventar la fiscalidad que desequilibra entre el alquiler y la compra; un mayor control del urbanismo, recuperando el Estado competencias en esta materia; y algunas más que ya analizaré en próximos artículos.