El mercado de alquiler en España: una apuesta de futuro (I)

En una Conferencia pronunciada recientemente por el Sr. Gobernador del Banco de España en Zaragoza sobre La economía española después de la crisis analizaba qué puede pasar con la economía española cuando la economía global se recupere. Es obvio que en estos momentos de recesión los esfuerzos realizados por los gobiernos, tanto en el ámbito internacional como en el nacional, son similares y también es evidente que una vez superada la crisis cada país se recuperará de forma distinta, porque cada país presenta unas particularidades que lo diferencian de los demás.

Y en España no iba a ser de otra forma. Primero, porque nuestra economía grosso modo está sufriendo la misma crisis que el resto de las economías del mundo. Segundo, porque se han adoptado por el Gobierno de España medidas similares a las de otros países. Y, tercero, porque tenemos que decidir qué camino seguir cuando salgamos de esta situación, es decir, qué reformas estructurales hay que llevar a cabo en nuestra economía para recuperar la competitividad perdida incrementando la productividad.

En estos tres aspectos aparecen las peculiaridades españolas. En primer lugar, porque nuestra economía ha crecido por una dependencia del ladrillo excesiva e insostenible, todo hay que decirlo. En segundo lugar, porque la mayoría de las medidas adoptadas por el Gobierno en la lucha contra la crisis económica actual han estado relacionadas directa o indirectamente con el ladrillo. Y, en tercer lugar, porque en el futuro habrá que contar también con el ladrillo.

Como a los dos primeros aspectos ya me he referido en ocasiones anteriores, ahora quiero destacar el tercero, el de futuro. A cómo nuestra economía necesita un patrón de crecimiento distinto, donde el sector inmobiliario ocupará el lugar que le corresponda y donde el mercado de alquiler jugará un papel clave. Personalmente creo que, aunque persiste la incertidumbre sobre cuáles serán los nuevos sectores dinámicos en nuestra economía, hay que adoptar decisiones para reestructurar la economía española. La construcción y la promoción inmobiliarias no son hoy ni serán durante mucho tiempo sectores estratégicos, pero el mercado de alquiler será muy relevante.

Y, en este sentido, aunque la Conferencia pronunciada por el Sr. Gobernador suscitó más polémica por las reformas de las instituciones laborales -en un país con la tasa más alta de desempleo de la OCDE y con la velocidad más rápida de aumento del paro de todos los países desarrollados-, no pasó desapercibida su mención al mercado de alquiler como una reforma estructural necesaria para nuestra economía en el futuro. Eso sí, sorprende, que la movilidad laboral provocada por un mercado de alquiler en expansión no apareciera en su intervención como elemento decisivo para incrementar la productividad y mejorar la competitividad de nuestra economía. En contraposición, es de agradecer que no se defendiera la liberalización del mercado de alquiler.

Obviamente no es la primera vez que en nuestro país se habla sobre el mercado de alquiler de vivienda, ya sea libre o protegida. En la anterior Legislatura, las medidas relacionadas con el alquiler se convirtieron en una política de Estado: las ayudas al inquilino -incluidas por primera vez en las políticas públicas de vivienda-, el incremento de la vivienda protegida en alquiler hasta un 40% en el Plan Estatal de Vivienda que se aprobó, la creación y puesta en marcha de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), la creación del OEVA (Observatorio Estatal de Vivienda en Alquiler), la realización de la primera macroencuesta sobre la vivienda en alquiler, etc.

En los últimos meses, ya en plena crisis, el Gobierno también ha aprobado medidas que afectan al mercado de alquiler de vivienda libre y protegida. Por ejemplo, la aprobación de un nuevo Plan de Vivienda dotado con 10.188M€ y también con un 40 % de vivienda protegida en alquiler y con ayudas a los inquilinos. También hay que destacar la línea ICO-VIVIENDA de 3.000 M€ para incorporar las viviendas sin vender al mercado de alquiler, durante 7 años, cuyos resultados, al menos de momento, no han tenido éxito al firmarse sólo 6 operaciones con un montante de 12.262.667 millones de euros, según información proporcionada por el Presidente del ICO en su última comparecencia en la Comisión de Economía y Hacienda.

Pero lo importante es que el sector inmobiliario estará presente en la actividad productiva en el futuro, aunque de una forma distinta. Es lógico que si disminuye el volumen de obra iniciada, ejecutada y terminada -mayoritariamente de vivienda nueva-, debería aumentar el alquiler de vivienda usada y nueva, como así está sucediendo.

No se puede olvidar que en los últimos 60 años la política de vivienda ha incentivado la compra de la vivienda en propiedad. En los años 50, los mercados de vivienda en alquiler y en propiedad estaban equilibrados. Desde el franquismo a los gobiernos democráticos -Pactos de la Moncloa- se ha ido imponiendo la opción de compra sobre el alquiler, debido a muchas causas: ente otras, una discriminación fiscal positiva para la compraventa, gran lentitud judicial en la resolución de conflictos relacionados con el arrendamiento, la rentas antiguas y un débil Estado de bienestar en comparación con la media europea favoreciendo la propiedad como sistema de ahorro, como activo económico, y como protección frente a carentes o insuficientes ayudas sociales. Actualmente España tiene el mayor parque relativo de viviendas de la UE y el mayor porcentaje de viviendas en propiedad (568,3 viviendas por cada 1.000 habitantes y la media de la UE27 es de 195,3) que representa un 86,3%.

Esas decisiones han perjudicado el alquiler y disminuido su oferta. Como decía antes, en los últimos años se han adoptado medidas que empiezan a configurar el alquiler como la opción más accesible para un buen número de ciudadanos y familias. Algunas he mencionado. Otras en los próximos artículos. Ahora sólo haré algunas reflexiones para contribuir a un mercado de arrendamiento más profesionalizado y eficiente, con un marco regulatorio que lo incentive y con políticas públicas que lo estimulen.

Por ejemplo, habría que pensar en el derecho de prórroga forzosa, en el desahucio por impago cuando el arrendador sea un Fondo o Sociedad de Inversión inmobiliaria o en facilitar la financiación de éstas mediante la emisión de títulos garantizados por sus derechos arrendaticios. También deberíamos pensar en desarrollar el mercado de adquisición de vivienda en régimen de arrendamiento con opción de compra sólo para la vivienda libre y en la compra de una vivienda en régimen de propiedad superficiaria. También deberíamos pensar en que las políticas públicas no pueden financiar nunca más vivienda protegida en régimen de compra. La vivienda protegida debe ser sólo en régimen de alquiler. Y ésta era la medida propuesta en el Plan de Vivienda 2005-2008 introduciendo un 40% de vivienda en alquiler. El siguiente debería haber incluido el 100% de vivienda protegida en alquiler.