Perspectivas y reflexiones sobre el mercado inmobiliario español

Por parte de la demanda, las entidades financieras vendieron en 2011 unas 65.000 viviendas nuevas y de segunda mano. Asumiendo un ratio del 50% entre ambos productos, la cuota de mercado se situaría en el entorno del 27%. Las grandes promotoras vendieron un 2,4% del total (unas 2.900 obra nueva). El resto fue vendido por el resto de promotores con soporte y dinamización de ventas de las propias entidades financieras.

Ante el nuevo entorno regulatorio impulsado por los decretos 2/2012 y 18/2012 en los que la provisión contable llega al 60% en suelo, 50% en obra en curso y hasta el 50% en producto acabado (más los correspondientes buffers de capital del 20% y 15% en suelo y obra en curso), la presión vendedora en aquellas entidades que todavía no tenían un mark to market patrimonial o en resultados del ejercicio, está siendo mayor.

En lo referente a producto residencial financiado –suelo o vivienda-, y en función del tratamiento final de las provisiones sobre la nueva obra en curso futura, podríamos asistir a una mayor desaceleración de la actividad promotora tanto en el ámbito residencial como patrimonial. Caso de confirmarse este tratamiento contable, junto con las restricciones actuales y futuras de liquidez y los requerimientos de solvencia de Basilea III, configuran un desincentivo claro a la financiación bancaria de la actividad promotora en un momento en que, con independencia de la visión macroeconómica de la crisis, existen zonas en que promotores y bancos podrían dar liquidez a suelos premium de forma selectiva. Es necesario por ello pedir un trato diferencial en provisiones en los nuevos desarrollos que cumplan con los requisitos que establezca el regulador (consolidación de proyecto, preventas,etc…).

El  sector, en general quedará por tanto, expuesto a fuentes de capital alternativas como el private equity o fondos, que cubran el gap de financiación que el sector bancario no pueda asumir. Este razonamiento aplica también al sector patrimonial en el que estamos asistiendo a procesos de refinanciación de deuda sobre activos alquilados en todo Europa que son cubiertos parcialmente por las entidades financieras con menores LTV’s y mayores spreads. El diferencial no cubierto se estima, según datos de Morgan Stanley, entre 400 y 700 mil millones de euros para el conjunto de Europa. A título de ejemplo, en el mercado americano, alrededor del 50-60% de la financiación ajena es aportada por bancos mientras que en Europa se acerca al 90-95%. Es por ello que en España urge un desarrollo legislativo que convierta las actuales SOCIMIS en verdaderos REIT’s e incluso con la posibilidad de que deriven en mortgage REITS, y que puedan por tanto ayudar a cubrir parte de estos diferenciales de financiación no cubierta.

Estas propuestas regulatorias, junto con otras como el desarrollo de un verdadero mercado de alquiler que entienda que la situación actual de mayor demanda de alquiler, mal llamada coyuntural, es estructural entre otros motivos por el cambio de modelo bancario que estamos viviendo en toda Europa, de buen seguro ayudarían a poner luz en unos momentos de extrema complejidad.