Concentración hipotecaria y retorno del inversor particular al ladrillo

En el inmobiliario español llevamos entre seis y doce meses de ventaja en el tiempo sobre el inicio oficial de la crisis financiera y económica global, que se sitúa en el estallido de las subprime en agosto de 2007. Por ello, y con objeto de tratar de no dejarme caer en los lugares comunes del sector en cuanto a informaciones y tribunas que al mismo se refieren (agonía de las cotizadas, paralización comercial,…), me voy a aventurar, desde este Ojo Clínico, a hacer un vaticinio cortoplacista sobre algunos fenómenos que empiezan a palparse y se manifestarán de aquí al verano de 2009.

De momento, cómo estamos leyendo con bastante seriedad en medios como El Confidencial, los bancos y cajas van reforzando sus estructuras internas para hacer frente a la inexorable entrada de producto que diariamente les llega por distintas vías (préstamos promotor, financiaciones corporativas y ejecuciones a particulares). Y hay que decir que lo hacen sin ningún pánico y, y es ésta la novedad con respecto a las últimas semanas, convencidos de que a través de esta gestión podrán seguir aumentando su cartera de clientes. Me explico. Una vez más sólo ha sido necesario un poco de tiempo para: primero, enunciar, interiorizar y asumir el problema; segundo: diseñar modelos de solución que no pierdan de vista el imperativo permanente de crecimiento empresarial de las instituciones; y tercero, implantarlas con serenidad y unas políticas de marketing y comunicación adecuadas.

En efecto, la banca española ha registrado importantes cifras de crecimiento gracias al sector inmobiliario. Se les puede achacar (y principalmente a algunas cajas más que a bancos) excesos notables en la exposición a mega-proyectos vinculados a pseudomagnates. Pero, como ya comentamos en el back to basics del anterior Ojo Clínico, la fuerza de la banca española está en su modelo sencillo de captación de depósitos e hipotecas a particulares.

Vamos a decirlo de otra manera. Los grandes bancos españoles (Santander, BBVA y Banesto principalmente) van a aprovecharse de la situación para seguir con su pelea de captación de clientes. Sí, se están quedando con muchos pisos, pero los sacarán al mercado con fuertes descuentos y los venderán con financiación. Y, por lo tanto, conseguirán grandes cantidades de nuevos clientes sobre los que seguir desarrollando su modelo de banca tradicional (se puede considerar el valor del descuento como parte del coste de marketing para el nuevo cliente de por vida). Está claro que este aprovechamiento oportunista de la situación sólo lo pueden realizar estas entidades solventes, por lo que al final el vaticinio es sencillo: el mercado hipotecario en España va a sufrir una fuerte concentración hacia las entidades más solventes. Si se concentra el mercado hipotecario, se concentrará también el panorama bancario y, si se concentra el panorama bancario, habrá movimientos corporativos (fusiones y adquisiciones). Insisto, es sencillo. Y una cuestión de marketing financiero y de gestión táctica.

Por otro lado empezamos a registrar otros fenómenos. El capital privado (principalmente empresarios, autónomos, y clase media cualificada de las principales ciudades) ha sido objeto de deseo de la banca privada y banca personal (nacional y extranjera) en los últimos ocho años. Y en la medida en que se han ido captando como clientes se han visto expuestos a la toxicidad de determinados productos de inversión. Es decir, ellos han sido las principales víctimas directas del bluf de la ingeniería financiera. Añadiremos que muchos de ellos han hecho sus pinitos en Bolsa y ahora salen huyendo en un entorno de absoluta impredecibilidad y volatilidad. Lamen sus heridas.

Y mientras lo hacen, comprueban que por ejemplo en Madrid se dispara los rumores (de momento fuerte boca a boca) sobre la salida al mercado de viviendas ejecutadas (aunque técnicamente sean compras) por los bancos, con precios objetivamente muy buenos (hay cosas que cuando uno las escucha sabe que “un piso en tal zona a ese precio es un chollo”). Las escopetas empiezan a estar cargadas. España tiene cultura de propiedad y el ladrillo es el ladrillo. Se puede tocar y dejar en herencia a los hijos. Y por eso en breve el inversor particular va a volver. ¿O a qué tipo de inversores creen que están intentando colocar sus lotes de redes de agencias en sale and lease back?

No es desde luego suficiente para activar el mercado pero principalmente en Madrid, en  los próximos ocho meses se va a notar. Y si encima los tipos bajan, ¿se apuestan algo?