Tengo una casa al 50% con mi hermano: ¿qué hago si no quiere venderme su parte?

Tengo una propiedad de una vivienda del 50%. El otro 50% está a nombre de mi hermano. ¿Qué tengo que hacer para hacerme con la propiedad del otro 50% si no llegamos a un acuerdo amistoso?

Mi recomendación a este respecto después de intentar todas las vías amistosas, que entiendo que ya lo ha hecho, es ponerse muy serio e intentarle hacer ver que la única salida que le deja es iniciar un procedimiento judicial de división de la cosa común del que efectivamente usted podría salir perdiendo (si el bien lo adquiere un tercero), pero él también puesto que el remate de la subasta acabaría siendo adjudicado a quienquiera que sea el postor por un precio sensiblemente inferior al de mercado dadas las actuales bajas tasaciones inmobiliarias, o donde incluso usted mismo (demandante) podría finalmente hacerse con la totalidad del bien por un precio por debajo de lo que usted le estaba ofreciendo “ a precio de mercado” a su hermano antes de la presentación de la demanda. El trámite judicial se sustenta por las vías del procedimiento judicial ordinario al amparo, entre otros, de los artículos 400, 404 y 1062 del Código Civil y con la necesidad de ir acompañado de abogado y procurador.

También sería muy necesario llevar a cabo un estudio previo y concreto “sobre el terreno” de cara a evitar que el Tribunal Juzgador pudiera, por la especial distribución o configuración de la vivienda, determinar que no cabe forzar la división de la cosa común cuando, por su propia esencia y naturaleza, cabe la segregación de la vivienda en dos fincas distintas al amparo del propio Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889) y de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal.

Le mencionaba antes la necesidad de posicionarse serio en este asunto hasta el punto de reunirse, citarse con su hermano en un despacho notarial o jurídico (aunque dicho asesoramiento, en ambos casos, tenga que asumirlo económicamente usted), para que ya sea el notario o abogado especialista independiente le explique a su hermano las nefastas consecuencias de acudir a la vía judicial, y además se acuda a un perito tasador inmobiliario (aunque nuevamente tenga usted que volver a pagar esta factura) para que su hermano vea con sus propios ojos lo que puede llegar a suceder en la subasta judicial.

Tras la muerte de un vecino hace cuatro años, sus herederos no pagan la comunidad. El piso sigue estando a nombre de la constructora que edificó el piso en copia simple. El difunto compró hace quince años. La constructora no existe. Por el piso van pasando diversos familiares del difunto que alegan no ser los propietarios para tener obligación de pagar. ¿A quién hay que reclamar la deuda?

De su pregunta no me queda claro si existe de hecho división horizontal o no y si de existir, la misma está debidamente inscrita, y así, partiendo de esta última premisa (la inscripción) necesita del auxilio judicial, auxilio que se presta mediante el oportuno procedimiento judicial (acompañado de Abogado y Procurador) con el objeto de averiguar a través del Protocolo Notarial, si la citada finca fue escriturada ante Notario y si al fallecimiento de su titular la herencia fue aceptada y por quién, de esta manera se puede iniciar la reclamación de cantidad a los actuales herederos ya sean personas físicas, jurídicas, públicas o privadas, reclamación que si no es atendida, acaba con el embargo y posterior subasta judicial del bien para satisfacer la deuda contraída. Del mismo modo se puede solicitar vía judicial el posible conocimiento que la Administración de Hacienda pudiera tener de la titularidad actual de este bien, ya sea a través de la Dirección General de Catastro o de la Delegación encargada de gestionar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Por el contrario si la división horizontal no está inscrita en el Registro de la Propiedad (los gastos que Usted reclama son los relativos a la Comunidad de Propietarios del Derecho Romano y no a la de la Ley de Propiedad Horizontal), y el bien inmueble que menciona sigue estando a nombre de la promotora, puede ser porque no llegó a existir la división horizontal de la misma o porque la citada inscripción de la división se “quedó a medias”, en definitiva inconclusa.

También es plausible que el piso fuera comprado a la promotora en efectivo, al contado, o que incluso dicho contrato de compra venta privado se formalizara en Escritura Pública, pero finalmente no se inscribiera en el Registro de la Propiedad, por ser estos dos actos (Escritura Pública e Inscripción en el Registro de la Propiedad) voluntarios cuando el bien inmueble no esté gravado con la concesión de un préstamo hipotecario.

En conclusión, esté o no esté inscrita la división horizontal, lo fundamental es averiguar judicialmente quienes son los actuales herederos del inmueble para además de solicitar en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva de embargo, conseguir del juzgado, una vez alcanzado el procedimiento de desahucio de los usuarios precaristas, la adopción de medidas cautelares para que en tanto en cuanto no se pague la deuda contraía, se impida a través del correspondiente precinto judicial o policial el uso efectivo de la vivienda. De modo y manera que una vez conocidos los herederos legales se les reclame a ellos y en caso de no atender la reclamación, embargarles los bienes de los que sean titulares hasta satisfacer la deuda.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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