No tengo dinero para afrontar una derrama: ¿qué me puede pasar si no pago?

Tengo una vivienda en un edificio construido hace 8 años. Se ha aprobado una derrama de 200.000 euros con el 50,38% de asistentes, 3 votos en contra y una abstención. No tengo liquidez para asumir los 2.883 euros que me imputan y creo que muchos propietarios tampoco. ¿Qué puede pasar?

Es más habitual de lo que parece que esta situación no se trate abiertamente desde un comienzo y por tanto transcurran las semanas sin que se busquen posibles soluciones al problema; por ello, le recomiendo que traslade esta situación por escrito al presidente de la comunidad y al administrador de fincas, con fehaciencia a ambos de su recepción, para que se aborden desde ya y desde un punto de vista realista las posibles salidas a esta ausencia de liquidez.

Del mismo modo, si como parece son muchos los afectados, esta actuación (de comunicación) debe practicarse por todos y cada uno de los comuneros que se encuentren en idéntica y precaria situación económica, ya que es la única manera de poder encontrar una solución mediada al problema existente, y así con pleno conocimiento de causa, del número exacto de personas que no pueden hacer frente a este gasto y del tiempo estimado en el que podrán acopiar lo exigido. El resto, los que sí que tienen dinero para afrontar el pago de las cuotas, podrá ofrecer mayor o menor flexibilidad en el desenvolvimiento de una solución razonada, por ejemplo, soportando los solventes (si accedieran a ello) durante unos escasos meses una mayor cuantía, siempre y cuando tengan a su vez garantía de que este sobresfuerzo temporal será fielmente cumplimentado en tiempo y forma por parte de los retrasados en el pago de las cuotas.

A la luz de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, si los citados acuerdos no han sido en tiempo y forma impugnados en los tribunales de justicia (artículo 18 de la LPH) y las derramas tuvieran como objetivo la necesidad de llevar a cabo algún tipo de obra o de rehabilitación en la finca, existe la obligación de acatarlos en los términos que se establecen en el artículo 17 de la LPH, de tal modo que la única solución pasa por intentar buscar financiación externa ya sea bancaria, por ejemplo, con la posible concesión de un préstamo ICO Empresas y Emprendedores 2014 a través de sus cuarenta y cuatro entidades colaboradoras, o con las “ayudas” que puntualmente tuviera habilitadas el Ministerio de Fomento, la Consejería de Vivienda de su comunidad autónoma, o también con las que pudiera conseguir privadamente a través de sus familiares y/o amigos.

Si su situación económica fuera la mayoritaria, es evidente que, por muchos acuerdos que se hubieran formalizado, va a ser imposible (o muy difícil) finalmente materializarlos, dado que la empresa o empresas que pudieran querer licitar para llevar a cabo la ejecución material de las obras, lo que van a solicitar como primer requisito es la existencia de un calendario de pagos real y un plan serio de viabilidad en la financiación del proyecto.

Si, aun así, sabiendo como deberían saber el resto de condueños la situación de insolvencia de un número importante de comuneros y se decidiera seguir adelante como hasta ahora, se llegaría a un punto donde los propietarios pagadores podrían decidir demandar a los deudores para obligarles al abono de sus correspondientes cuotas, solicitando en los tribunales de justicia el embargo parcial de sus ingresos o del propio bien inmueble para satisfacerse las deudas que los pagadores soportan de los deudores.

Acabo de alquilar una vivienda y al mes de habitarla han aparecido hormigas, que entran por una ventana. ¿Quién tiene que pagar el coste de eliminar estos insectos? ¿El arrendador o el arrendatario?

Normalmente este tipo de sucesos cae dentro de la órbita de la genérica obligación de conservación del inmueble por parte del arrendador y/o de reparación necesaria salvo que jurídica y pericialmente se pudiera determinar que dicho suceso corresponde en exclusiva a una actividad desplegada (o eludida) por el arrendatario. Para el arrendatario este tipo de sucesos son por lo general ajenos a su responsabilidad, y exceden de las obligaciones de sufragar las pequeñas reparaciones a las que sí obliga el artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos de 1994 que dice lo que sigue:

Art. 21.4 de la Ley: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Salvo claro está, que el arrendador pueda probar que han venido causados por la acción o inacción del inquilino, ya sea, por ejemplo, porque hay una excesiva acumulación de residuos orgánicos en la vivienda o porque la dejación en la limpieza de la vivienda, de esa necesaria higiene, llegue a tal extremo que la única causa de la aparición de las hormigas proceda de esa falta de diligencia.

Es decir, el legislador ha querido que salvo esas reparaciones de poca entidad (siempre y cuando vengan como consecuencia del desgaste por el uso normal y habitual de la vivienda), el resto sea por cuenta del arrendador, pero para que el resto sea obligación del propietario se debe en este caso atender a dos elementos fundamentales: que la aparición de las hormigas no fuera imputable única y exclusivamente a la dejación del inquilino por un uso anormal de la vivienda, y que además el arrendador lo pueda probar en sede judicial, ya que la presunta autoría del ilícito no evita en este caso que el demandante deba poderlo acreditar en los tribunales de justicia.

Conclusión. Desde un punto de vista indiciario y atendiendo al medio de entrada, aparenta que la obligación económica (de eliminación y de impedir un nuevo ingreso), devendrá del propietario arrendador, dado que las hormigas entran por la ventana y la ventana debería reunir las suficientes características de estanquidad para que esto no suceda. Cuestión distinta y ajena al arrendatario supone la posible “acción de repetición” que en su caso pudiera tener el propietario frente a la comunidad de propietarios (que debe conocer del hecho antes de que el propietario subsane por sí mimo), para que el problema sea resuelto por esta última.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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