Mi casera quiere vender el piso en el que vivo: ¿puede echarme?

Firmé un contrato de alquiler en 2011 de 5 años de duración. Me quedan todavía 34 meses de contrato. Ahora la propietaria quiere venderlo. ¿Estoy en todo mi derecho de seguir en el piso hasta la finalización del contrato o legalmente me pueden echar?

Está en todo su derecho y no le pueden echar ya que existiendo como existe un contrato de arrendamiento formalizado al amparo de La Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, y al margen de los derechos de tanteo y retracto que usted puede hacer uso de ellos, el nuevo propietario tiene por un lado la obligación de soportar las condiciones plasmadas en su contrato de inquilinato (obligación contractual), y por otro, la obligación de respetar (obligación legal) lo reflejado en el artículo 9 y 14 de la citada Ley que paso a reproducir a continuación:

Artículo 9: Plazo mínimo

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Artículo 14: Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Voy a poner en alquiler una vivienda en Madrid. ¿Tengo alguna obligación con la Administración más allá de declarar los ingresos?

Fuera del ámbito tributario, la respuesta se enmarca única y exclusivamente dentro de las generales obligaciones estipuladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y específicamente en las de conservación y reparaciones necesarias que consigna el artículo 21 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre que aquí le traslado:

Artículo 21. Conservación de la vivienda:

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

En esta obligación de conservación es donde se enmarca la de soportar y sufragar la Inspección Técnica de Edificios que regula la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones publicada en el núm. 6580 de fecha 27/12/2011 del Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid.

También está obligado a cumplimentar lo estipulado en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y Decreto de la Comunidad de Madrid 181/1996 de 5 de diciembre (BOCM Nº 306 de 26 de diciembre) sobre el depósito de la fianza.

Si la pregunta fuera más orientada por el lado de las novedades regulatorias que pudieran existir en cuanto a los llamados coloquialmente apartamentos turísticos, la Comunidad Autónoma de Madrid tiene previsto organizar esta actividad; de hecho, ya existe un proyecto de decreto por el que se regulan los apartamentos y viviendas de uso turístico (estas últimas en los artículos 17 a 21del citado proyecto). Normativa que, cuando entre en vigor (parece ser que en breve plazo), obligará a la aceptación de una declaración de responsabilidad por parte del propietario, a un número de días mínimo de arrendamiento de la vivienda, a cumplimentar una serie de requisitos administrativos y eventualmente a soportar las labores de inspección que toda regulación administrativa conlleva.

A la espera de la entrada en vigor de esta normativa, debe fijarse en lo reflejado en el artículo 5 e) de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que menciona lo siguiente:

Artículo 5 e): Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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