¿Puedo recuperar el dinero aportado para reservar un piso en una cooperativa?

¿Es posible recuperar el dinero aportado en concepto de reserva de compra de piso en una cooperativa de viviendas?

Es conveniente aclarar en primer lugar que cuando uno se asocia a una cooperativa se está alejando de los derechos (y obligaciones) que gozaría como consumidor si comprara a una promotora inmobiliaria, pasando a ser socio promotor. Por así decirlo, pasando a ser empresario en la llevanza y finalización del fin para el que fue creada la cooperativa, que no es otro que la ejecución de actividades empresariales.

Cuestión distinta es que en la práctica habitual esta función o parte de ella se delegue en una sociedad gestora pero no por ello dejan de tener menos responsabilidades los cooperativistas en los posibles incumplimientos en los que se pudiera incurrir, ya que la sociedad gestora se encarga de gestionar los intereses de los cooperativistas, es contratada por los órganos rectores de la sociedad cooperativa y recibe una legítima remuneración por la prestación de sus servicios, pero los promotores copropietarios siguen siendo los cooperativistas.

Respondiendo a su pregunta, depende del destino “jurídico” que se otorgue al dinero entregado en concepto de reserva, ya que esta última expresión, reserva, da respuesta en el tráfico inmobiliario coloquial a distintas y variadas significaciones que no siempre son coincidentes en la normativa jurídica correspondiente que lo regula. También depende en gran medida de los estatutos de la sociedad cooperativa y lo que estos regulen sobre si la baja es justificada o injustificada, estatutos que deben estar debidamente inscritos y de los que le deben dar una copia al momento de su alta como socio, así como de un reglamento interno si existiera.

Si el destino del dinero ha ido a engrosar el capital social de la cooperativa, normalmente sí se puede recuperar salvo que venga restringido por los estatutos, pero aún así puede que no siempre el total ya que si la cooperativa decide disolverse se podrá recuperar la parte proporcional (como socio) que le corresponda y exista al momento del rescate. Es decir, si por ejemplo la cooperativa ha tenido que soportar una serie de costes como pudiera ser el de la auditoría y otra serie de gastos (debidamente justificados), puede que no recupere el total de lo aportado, y por otro lado, si parte del dinero de la reserva ha ido destinado a las aportaciones sociales y otra parte como cuota de ingreso o para el funcionamiento corriente de la cooperativa, estas última no se recuperan en la práctica.

La cooperativa debe estar inscrita en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma donde actúa, o en el Registro Nacional de Cooperativas del Ministerio de Empleo y Seguridad Social donde incluso podrá encontrar a modo de ejemplo un Modelo de Estatutos de Cooperativas de Viviendas. Además deberá de poseer un seguro para las cantidades entregadas a cuenta que pueda cubrir los incumplimientos contractuales.

Le extracto a continuación la normativa básica de aplicación:

a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.

c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

En mi finca situada en un municipio de Barcelona han vendido una plaza de parking reservada a minusválidos a una persona que no lo es. Quisiera saber si esto es correcto y lo que se puede hacer al respecto.

A priori, si nos atenemos a la finalidad para la que fue ideada y proyectada dicha plaza, lo primero que salta a la vista es la flagrancia en el incumplimiento contractual que supone tal cambio de uso, puesto que el destino inicial que se le dio a la plaza de garaje ha sido violentado, en perjuicio de las dificultades propias que soportan aquellos usuarios llamados a hacer uso de la misma. Para descubrir o evaluar el incumplimiento o posible grado del mismo, lo primero que hay que comprobar mediante nota simple registral o certificación literal qué calificación posee dicha plaza de aparcamiento, realidad que también podría desentrañarse si usted tuviera acceso al título constitutivo de la división horizontal y estatutos de la comunidad o subcomunidad, en la que se puedan haber configurado los aparcamientos.

Si en la nota registral no figurara como plaza de aparcamiento para minusválidos, pudiera ser que tal calificación hubiera venido determinada por una acto de mera y libre disposición de la comunidad de propietarios, o porque (lo más común) haya venido impuesta por la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma, o Plan general de Ordenación Urbana y normas subsidiarias del municipio en cuestión. Si estuviéramos en el primer caso, la comunidad de propietarios debería seguir los mismos procedimientos que cuando decidió destinar una plaza válida a usuarios minusválidos, y si se trata de la segunda realidad, la comunidad de propietarios debería poseer los correspondientes permisos administrativos que amparen tal cambio de uso.

Por otro lado, no se explica que este negocio jurídico se haya efectuado elevando a escritura pública el contrato privado de compra venta y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad si quien ha adquirido no reúne los requisitos para poderlo hacer, salvo que dicha compra venta se ejecutara en un contrato privado y además se hubiera incumplido la obligación de comunicar el cambio de titularidad el secretario-administrador de fincas y/o presidente de la Comunidad desconocieran estos la irregularidad del nuevo propietario.

A continuación le aporto toda la normativa de Derecho Privado y Público que le afecta:

-Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales:

Artículo 553-30. Vinculación de los acuerdos:

3. Los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad, habitabilidad, uso y conservación adecuados y la seguridad del edificio se rigen por lo establecido por el apartado 1. (Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes).

Artículo 553-37 Disposición de los elementos privativos:

3. La persona que adquiere un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la comunidad y designar un domicilio para comunicaciones

Artículo 553-38 Obligaciones de conservación y mantenimiento de los elementos privativos:

3. La comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservación integral del inmueble y de sus servicios, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanquidad y seguridad necesarias.

Artículo 553-40 Limitaciones de uso de los elementos privativos:

1. Los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar las actividades que los estatutos o la normativa urbanística y de usos del sector donde se halla el edificio excluyen o prohíben de forma expresa.

-Decreto 135/1.995, de 24 de marzo, de desarrollo de la Ley 20/1.991, de 25 de noviembre, de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, y de aprobación del Código de accesibilidad. (artículos 15, ANEXO 1.2.7 y ANEXO 2.4.2, estos dos últimos no se los copio)

Artículo 15:

Estacionamiento:

15.1 Los estacionamientos se consideras adaptados cuando reúnen las condiciones previstas en el apartado 1.2.7. del anexo 1.

15.2 En las zonas de estacionamiento que sirvan específicamente a equipamientos y a espacios de uso público o se reservarán permanentemente, tan cerca como sea posible de los accesos de peatones, plazas adaptadas en la proporción siguiente:

Hasta 200 plazas: 1 plaza adaptada por cada 40 plazas o fracción.

De 201 a 1.000 plazas: 1 plaza adaptada más por cada 100 plazas o fracción.

De 1.001 a 2.000 plazas: 1 plaza adaptada más por cada 200 plazas o fracción.

15.3 Las zonas de estacionamiento deben tener un itinerario de peatones adaptado que comunique las plazas reservadas con la vía pública.

-Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística. (artículos 30 y siguientes)

Artículo 30 Licencia urbanística para la constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y para la formalización de otras operaciones jurídicas

Están sujetas a licencia urbanística previa la constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, sobre un edificio o un conjunto inmobiliario y cualquier otra operación o negocio jurídico que, directamente o indirectamente, conlleve un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente respecto de los autorizados en una licencia urbanística anterior. A estos efectos, las plazas de aparcamiento y los trasteros solo se deben tener en cuenta si el planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales de edificación regulan su número o dimensión.

-Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, (A tenor de la Disposición Adicional Quinta, no le afecta a Usted), por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones.:

Artículo 2 Accesos a los edificios:

2. Los aparcamientos de los edificios dispondrán de plazas accesibles.

ANEXO:

Plazas accesibles de aparcamiento: Plazas situadas a una distancia tan corta como sea posible del acceso accesible del edificio y comunicadas con ella por un itinerario accesible. Sus dimensiones incluyen, un espacio libre horizontal para la aproximación y la transferencia desde una silla de ruedas al vehículo. Las plazas están adecuadamente señalizadas con el símbolo internacional de accesibilidad.

Además si su vivienda fuera de de protección pública en régimen de promoción pública o privada la regulación que le afecta se enmarca en la Ley 20/1991, de 25 de noviembre:

-Ley 20/1991, de 25 de noviembre, de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas en Cataluña:

Artículo 9 Reserva de viviendas para las personas con movilidad reducida

1. A fin de garantizar a las personas con movilidad reducida el acceso a una vivienda, en las programaciones anuales de los de promoción pública se reservará un porcentaje no inferior al 3 por 100 del volumen total para destinarlo a satisfacer la demanda de vivienda por estos colectivos, de la forma que reglamentariamente se establezca.

2. Los promotores privados de viviendas de protección oficial deberán reservar, en los proyectos que presenten para su aprobación, la proporción mínima que se establezca para personas con movilidad reducida.

3. Los edificios en que existan viviendas reservadas para personas con limitaciones deberán tener adaptados los interiores de las citadas viviendas.

Artículo 11 Accesibilidad de los elementos comunes

Los propietarios o usuarios de viviendas pueden llevar a cabo las obras de adaptación necesarias para que sus interiores o elementos y los servicios comunes de los edificios de vivienda puedan ser utilizados por personas con movilidad reducida que habiten o deban habitar en ellos, siempre que disponga, respectivamente y en su caso, de la autorización de la comunidad o del propietario.

Conclusión. Después de lo aquí expuesto no parece que la transacción efectuada sea correcta y, por tanto, además de verificar dicha realidad como más arriba le he comentado en el Registro de la Propiedad, debe, en el ámbito privado, comunicarlo por escrito con copia de la recepción al presidente y secretario-administrador, y en el ámbito público, también por escrito con copia sellada, dirigiéndolo a la Concejalía de Urbanismo y Bienestar Social de su Ayuntamiento, así como al Departamento de Bienestar Social y a la Consejería del Territorio y Sostenibilidad (Secretaría de la Vivienda) de la Generalitat.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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